Nowa ustawa deweloperska - kiedy deweloper odda opłatę rezerwacyjną?

Ustawa deweloperska to nazwa zwyczajowa. Mowa o ustawie z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Biorąc pod uwagę rynek nieruchomości i jego dynamiczny rozwój, zapisy tego aktu prawnego stały się przestarzałe. Po wieloletnich pracach przygotowano nowe regulacje zawarte w ustawie z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - tzw. ustawie deweloperskiej. Jest to bardzo szeroka regulacja - tym razem skupimy się na zapisach dotyczących opłaty rezerwacyjnej, które zaczną obowiązywać od 1 lipca 2022 r. 

Od 1 lipca 2022 zakup mieszkania na rynku pierwotnym nie tylko od dewelopera będzie podlegał nowym przepisom. Przekonuje o tym art. 4 nowej ustawy, określający, że w przypadku gdy przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy, to zapisy nowej regulacji dotyczą także innych przedsiębiorców niż deweloperzy. Nowe umowy rezerwacyjne będą musieli zawierać także m.in. flipperzy, zajmujący się kupnem tanich mieszkań i sprzedażą ich z zyskiem. 

Zarówno zakup mieszkania na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym często poprzedza tzw. rezerwacją nieruchomości związaną z uiszczeniem stosownej opłaty. Daje ona pewność kupującemu, że nieruchomość jest zarezerwowana tylko dla niego (wyłączenie ze sprzedaży w okresie wskazanym w umowie rezerwacyjnej), a jednocześnie pozwala spokojnie skompletować dokumenty do uzyskania kredytu. Sprzedający ma z kolei poczucie bezpieczeństwa, że dana osoba faktycznie jest zainteresowana zakupem i wyłączenie ze sprzedaży jest uzasadnione. 

Choć umowa dotycząca opłaty rezerwacyjnej jest wykorzystywana od wielu lat, to próżno szukać jej szczegółowego uregulowania w przepisach. Strony miały wiele swobody w kształtowaniu jej warunków, co często było wykorzystywane przez deweloperów. Tworzyli zapisy na podstawie których mogli wycofywać się z umowy praktycznie bez powodu i bez żadnych konsekwencji, pozbawiając osoby rezerwujące wpłaconych pieniędzy. 

Od 1 lipca 2022 r. jeśli strony zdecydują się zawrzeć umowę o opłacie rezerwacyjnej, to jej treść będzie musiała odpowiadać ramom wskazanym w ustawie. 

Zgodnie z art. 30 ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna zawierana jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Musi wskazywać:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy, 

• cenę nieruchomości, 

• wysokość opłaty (jeśli w ogóle rezerwacja związana jest z opłatą),

• czas obowiązywania - czyli okres na jaki nieruchomość będzie wyłączona ze sprzedaży, 

• dokładne określenie nieruchomości oraz jej powierzchni i układu pomieszczeń

• dokładnej lokalizacji samego lokalu wewnątrz budynku - jeśli umowa dotyczy lokalu mieszkalnego.

Deweloper nie może już żądać opłaty rezerwacyjnej w dowolnej wysokości. Zgodnie z art. 32 nowej ustawy deweloperskiej - wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. 

Jest ona zaliczana na poczet ceny nieruchomości. Deweloper przekazuje ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej (bądź innej umowy uregulowanej w ustawie).

Bezpieczeństwo osoby rezerwującej, czyli nabywcy nieruchomości gwarantuje art. 34 ustawy deweloperskiej.  

Opłata rezerwacyjna będzie zwrócona gdy rezerwujący nie dostał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Zwrot opłaty nastąpi także wtedy, gdy: podmiot zawierający umowę rezerwacyjną nie będzie wykonywał swoich zobowiązań określonych w tej umowie lub deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. 

Biorąc pod uwagę zasady rozliczania opłaty rezerwacyjna w przypadku niewykonania zobowiązania strony, można powiedzieć, że jest ona zbliżona do zadatku. 

Przedsiębiorca o którym mowa w ustawie - głównie deweloper - musi zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości, jeśli nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i w sutek tego nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.  Taki skutek będzie miało także niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.

Nie tylko deweloperzy stosują umowy rezerwacyjne. Jest to także częsta praktyka stosowana przez biura nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że omówione przepisy dotyczą jedynie umów rezerwacyjnych zawieranych przez podmioty określone w tej ustawie, działające na rynku pierwotnym. Umowy zawierane z biurem nieruchomości w zakresie sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego nie podlegają tym przepisom, a co za tym idzie, nadal strony mają dużą dowolność w kształtowaniu wzajemnych praw i obowiązków. 

źródło: projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wraz z uzasadnieniem -  www.sejm.gov.pl
Kancelaria Prezesa Rady Ministrów - portal gov.pl
oprac. red.