Nowa ustawa ureguluje stan prawny gruntów pod blokami spółdzielni

O problemach spółdzielni mieszkaniowych i ich lokatorów pisaliśmy w artykule: Brak prawa do gruntu - nierozwiązany problem spółdzielni. 

Konsekwencje takiego stanu rzeczy są bardzo widoczne - szczególnie w Warszawie. Niektórzy lokatorzy, zmęczeni przedłużającymi się procedurami, zakładają stowarzyszenia i prywatnie starają się zdobyć pełne prawa do własnych lokali w cywilnych procesach sądowych. Jednak działania te są żmudne i długotrwałe.  Być może nowe regulacje uporządkują sytuację spółdzielni i ich gruntów. Co wniosą? 

Nowe przepisy zakładają, że spółdzielnia mieszkaniowa zyska roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Dotyczyć ma to jedynie spółdzielni mieszkaniowych w rozumieniu ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, które same wybudowały budynki lub zrobili to ich poprzednicy prawni, na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Przy czym odnosi się to do działań po 5 grudnia 1990 r., a jeśli budynek został wybudowany wcześniej, to spółdzielnia może skorzystać z nowych przepisów jedynie wówczas, gdy nie zgłosiła roszczenia o którym mowa w art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

Termin na złożenie wniosku - czyli wspomnianego roszczenia - będzie wynosił 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy.  Organem I instancji będzie starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym także tych, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne. Z kolei dla nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego - organem I instancji będzie wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. 

Organem odwoławczym będą odpowiednio wojewoda oraz samorządowego kolegium odwoławcze. 

W terminie 6 miesięcy od wejścia w życie ustawy, podmioty które już wcześniej złożyły wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków, będą mogły wybrać ścieżkę administracyjną jego rozpatrywania. Zmiana będzie niemożliwe, jeśli prowadzone jest już postępowanie przed sądem powszechnym lub Sądem Najwyższym. 

Roszczenie dotyczy gruntów, które są w posiadaniu spółdzielni i jedynie w zakresie, w którym są niezbędne do prawidłowego korzystania z budynku. Pojęcie "prawidłowego korzystania z budynku: trzeba interpretować przez pryzmat przepisów o działce budowlanej zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. 

Po wejściu w życie nowych przepisów umowny tryb ustanawiania użytkowania wieczystego będzie zastąpiony trybem administracyjnym. Ma to zagwarantować narzędzia do walki z bezstronnością organów oraz - w razie potrzeby - możliwość skorzystania z kontroli instancyjnej. 

Spółdzielnie mieszkaniowe, które będą miały ustanowione użytkowanie wieczyste gruntu oraz przeniesione zostanie na nie prawo własności budynku, będą zobowiązane do uiszczenia właścicielowi pierwszej opłaty i opłat rocznych za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Do ustalenia wysokości tych opłat będzie miał zastosowanie art. 71 i 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

Jednocześnie przepisy przewidują możliwość udzielenia bonifikat od pierwszej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego.