PCC w przypadku umowy zamiany nieruchomości

Zgodnie z art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie opodatkowania znajduje się m.in. umowa zamiany. Obowiązek podatkowy - podobnie jak w przypadku sprzedaży, powstaje w momencie dokonania czynności cywilnoprawnej. W przypadku umowy zamiany, to wszystkie strony czynności prawnej są zobowiązane do uregulowania podatku. 

Ważne: Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, strony umowy zamiany są odpowiedzialne solidarnie za zapłatę podatku. 

O ile w przypadku umowy sprzedaży, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, to w przypadku umowy zamiany sprawa jest nieco bardziej zróżnicowana. 

Zgodnie z regulacją art. 6 ustawy o PCC, podstawą opodatkowania jest co do zasady wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Wyjątkiem jest jednak umowa zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu. W tym przypadku podstawą opodatkowania jest jedynie różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. 

Jeśli więc strony zamieniają dwa mieszkania - załóżmy, że zarówno jedna jak i druga strona umowy posiada pełną własność mieszkania, jedno jest warte 550 tys. zł. natomiast drugie 750 tys. zł. - podstawą opodatkowania podatkiem PCC będzie kwota 200 tys. zł. 

Jeśli jednak stronami umowy będzie właściciel mieszkania 550 tys. zł. oraz domu o wartości 750 tys. zł - wówczas podstawą opodatkowania jest kwota 750 tys. zł. 

W obu przypadkach stawka PCC wynosi 2% i w obu przypadkach, strony są zobowiązane solidarnie do opłacenia podatku. W praktyce najczęściej wygląda to tak, że strony płacą należny podatek od czynności cywilnoprawnych po połowie. 

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zwolnienia przedmiotowe. Zgodnie z art. 9 ust. 5  wspomnianego aktu, zwalnia się z podatku od czynności cywilnoprawnych zamianę
a) budynku mieszkalnego lub jego części,
b) lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość
c) spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego
d) wynikających z przepisów prawa spółdzielczego praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym
- pod warunkiem, że umowa jest zawierana przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej, zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn. 

Zwolnienie od PCC będzie występowało także wówczas, gdy osoby należące do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn zawrą umowę zamiany, na podstawie której zamienią stanowiącą odrębną nieruchomość lokal mieszkalny oraz udział we współwłasności innego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 lipca 2021 r., sygn. 111-KDIB2-3.4014.224.2021.1.MD).

Ważne: Zwolnienie podatkowe o którym mowa w art. 9 ust. 5 ustawy o PCC nie dotyczy umowy zamiany gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym na lokal mieszkalny. W takim przypadku mają zastosowanie zasady ogólne - podstawą opodatkowania jest wartość droższej nieruchomości. 

Niewątpliwie na uwagę zasługuje także art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazany przepis zawiera zwolnienia przedmiotowe, który w tej konkretnej jednostce odnosi się do wartości otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
1) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w pkt. 1.

Uzasadnieniem takie rozwiązania zdaje się być istota umowy zamiany. Obie strony tej umowy uzyskują na swój sposób przychód i obie strony przeznaczają go jednocześnie na nabycie innej nieruchomości.