Podział majątku jako źródło nabycia nieruchomości przez cudzoziemca

Data: 31-03-2022 r.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wiąże się z koniecznością spełnienia licznych warunków. Skutkiem ich braku będzie uznanie czynności prawnej za nieważną. Istnieje jednak wyjątek - nie będzie można mówić o nieważności, jeśli cudzoziemiec nabywa nieruchomość na podstawie postanowienia sądu o podziale majątku wspólnego małżonków. 

Kwestie nabywania nieruchomości przez cudzoziemca reguluje ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zawiera ona ogólną zasadę, że nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonych w Polsce wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. 

Zezwolenie na nabycie nieruchomości

Posługuję się pojęciem nabycie nieruchomości, ponieważ jest ono szerze niż "zakup". Trzeba pamiętać, że przepisy odnoszą się nie tylko do transakcji sprzedaży nieruchomości, możemy mieć przecież do czynienia z dziedziczeniem, darowizną, zamianą, czy nabyciem nieruchomości w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków. 

Bezwzględnie - niezależnie od przedstawionych niżej wyjątków -  trzeba uzyskać pozwolenie - a tym samym nie mają zastosowania wymienione w art. 8 ustawy wyjątki, w przypadku nabywania gruntów rolnych powyżej 1 ha i nieruchomości znajdujących się w strefie nadgranicznej. 

Minister wydaje zezwolenie, jeżeli nie widzi zagrożenia dla obronności kraju w nabyciu nieruchomości, a wnioskodawca wykaże okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską. Może to być m.in. polskie pochodzenie, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim, czy wykonywanie w Polsce działalności gospodarczej zgodnie z przepisami polskimi. Jednak nie wystarczy w tym przypadku samo oświadczenie, trzeba podeprzeć się stosownymi dokumentami, takimi jak np. akt ślubu etc. 

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne? 

Od tej ogólnej zasady, wspomniany już art. 8 zawiera szereg wyjątków. Cudzoziemiec nie musi uzyskiwać pozwolenia na nabycie:

  • samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz samodzielnego lokalu użytkowego w postaci garażu lub udziału w tym garażu jeśli jest to związane z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych,
  • nieruchomości, jeśli mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od momentu udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub pobyt stały rezydenta długoterminowego UE i jest małżonkiem obywatela polskiego, jeżeli nieruchomość będzie stanowić własność wspólną małżonków,
  • nieruchomości na podstawie umowy ze zbywcą, po którym już w dniu zawarcia tej umowy, cudzoziemiec ma prawo dziedziczyć ustawowo - zbywca musi mieć nieruchomość co najmniej 5 lat,
  • nieruchomości, jeśli mieszka w Polsce już co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały albo pobyt długoterminowy rezydenta UE,
  • jeśli pochodzi z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej,
  • nieruchomości w drodze dziedziczenia, pod warunkiem, że spadkobierca należy do kręgu spadkobierców ustawowych (choć sam fakt, czy jest to dziedziczenie ustawowe, czy testamentowa, nie ma już znaczenia).

Nieważność nabycia nieruchomości

Jeżeli cudzoziemiec stanie się właścicielem nieruchomości wbrew zasadom określonym w ustawie, to nabycie to jest nieważne. 

Nieważność jest orzekana przez sąd na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, oraz przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa lub wojewody. Właściwość tych organów określa się dla miejsca położenia nieruchomości. Nieważność o której mowa w przepisie art. 6 ustawy jest bezwzględna. Ma to swoje źródło także w art. 58 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna. 

Zniesienie nieważności

Sąd Najwyższy przyjrzał się kwestii nabywania nieruchomości nie tylko poprzez sprzedaż, darowiznę czy dziedziczenie, lecz także w przypadku podziału majątku wspólnego małżeństwa. 

W swojej uchwale z 24 marca 2022 r. stwierdził, że “w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej, nie ma zastosowania sankcja nieważności dotycząca nabycia nieruchomości w sposób sprzeczny z ustawą.”

Weźmy pod uwagę, że w takim przypadku nie mamy do czynienia z czynnością prawną, a z prawomocnym orzeczeniem sądu. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie w tym przypadku dotknięte nieważnością. Sąd zdecydował o pierwszeństwie przepisów cywilnych przed regulacją prawa administracyjnego. 

Źródło:

Uchwała Sądu Najwyższego z 24 marca 2022 r., sygn. III CZP 48/22 - baza orzeczeń Sądu Najwyższego - sn.pl

Oprac. red.

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41577 )
Array ( [docId] => 41577 )