Podział nieruchomości przez środek budynku

Współwłaściciele wnieśli o sądowy podział nieruchomości zabudowanej, przedstawiając jednocześnie projekt tego podziału i zgodne zeznania z których wynikało, że fizycznie podział taki już nastąpił. Lokalny wydział urbanistyki podpowiedział, że do jednej z działek potrzebna jest droga konieczna. Biorąc powyższe pod uwagę sąd dokonał podziału nieruchomości zgodnie z wnioskiem, tyle że nie powstały przez to dwa samodzielne budynki mieszkalne, a dwie części jednego budynku, które zdecydowanie nie były samodzielne. Podział sprawił, że granica nowych działek przebiegała wewnątrz budynku - podzieliła kuchnię, a jednego z właścicieli pozbawiła możliwości używania łazienki. 

Ważne: Dokonując podziału nieruchomości sąd nie może opierać się jedynie na zgodnym oświadczeniu stron. Sąd jest zobowiązany zweryfikować, czy zaproponowany podział nie narusza prawa, zasad współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. 

Orzeczenie sądu się uprawomocniło - ponieważ było zgodne z wnioskiem stron, nikt go nie zaskarżył. Tyle że pomysłowi współwłaściciele zmarli, a w postępowaniu spadkowym podzieloną nieruchomość dzieli jedenaście osób, co jeszcze bardziej komplikuje sprawę. 

Skargę nadzwyczajną wniósł Rzecznik Praw Obywatelskich.  Nie da się zaakceptować takiego podziału dokonanego przez sąd, mocą którego linia dzieląca nieruchomość przebiega wewnątrz pomieszczeń i dzieli budynek na dwie niesamodzielne gospodarczo części. Taki podział uniemożliwia wręcz korzystanie z wynikających z niego praw rzeczowych. Takie orzeczenie nie uwzględnia prawnych wymogów podziału nieruchomości wraz z budynkiem. 

Z wnioskami Rzecznika Praw Obywatelskich zgodził się także Sąd Najwyższy, który uwzględnił skargę w dniu 19 kwietnia i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy przez sąd rejonowy, który tym razem ma zastosować przepisy dotyczące podziału nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-gospodarczym. 

W momencie, gdy sąd rejonowy wydawał swoje orzeczenie nie obowiązywał jeszcze art. 93 ust. 3b ustawy z  21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który dokładnie określa zasady podziału nieruchomości zabudowanej. Wskazuje on, że podział taki powinien następować wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego znajdujące się na całej wysokości budynku od fundamentu do pokrycia dachowego. Jeśli takich nie ma - wzdłuż ścian wyraźnie dzielących budynek na dwie części. Jednak już wtedy istniało orzecznictwo Sądu Najwyższego, z którego wynikały dokładnie takie same zasady - jak choćby uchwała z 15 grudnia 1969 r. (sygn. III CZP 12/69). Wyraźnie też SN zaznaczył, że nie jest dopuszczalne przeprowadzenie takiego podziału, w wyniku którego granica przebiega przez pomieszczenia lub dzieli budynek na części w sposób nieregularny.