Prowizja pośrednika mimo zerwania umowy

Niedawny wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 17 marca 2023 r. pokazał, że nawet w przypadku wypowiedzenia umowy przez obie strony transakcji sprzedaży nieruchomości, pośrednik w obrocie nieruchomościami może liczyć na odszkodowanie. W jakich sytuacjach? 

Stan faktyczny dotyczył transakcji sprzedaży apartamentu w nadmorskiej miejscowości. Potencjalny kupujący podpisał umowę pośrednictwa, w której wynagrodzenie zostało określone na kwotę 5% netto. Było one wskazane jasno i jednoznacznie, a klient wyraził na to zgodę. Mimo trwających ustaleń dotyczących ceny, terminu przekazania i innych elementów umowy sprzedaży, nagle do pośrednika dotarło pismo zawierające rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym, ze względu na utratę zaufania do pośrednika. Żaden wcześniejszy kontakt nie sugerował problemów z zaufaniem. Co ciekawe w tym samym czasie także sprzedający zdecydował, że rezygnuje z pomysłu sprzedaży nieruchomości. Kupujący tłumaczył, że utrata zaufania wynikała z faktu, że także sprzedający płaci pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości 4%, co zostało ocenione za zbyt wysokie w porównaniu do stawek rynkowych. 

Sąd zauważył, że wynagrodzenie zostało określone analogicznie do cen rynkowych. Jednocześnie podkreślił również, że gdyby faktycznie to wysokość wynagrodzenia stanowiła problem, klient nie powinien w ogóle podpisywać umowy. Było to indywidualne ustalenie stron, wysokość wynagrodzenia to główny element umowy, był jasno określony - nie da się zarzucić mu abuzywności. Poza tym trudno usprawiedliwić taką rezygnację z usług pośrednika w przypadku, gdy strony zawarły ze sobą umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości z pominięciem pośrednika. Co więcej - cena ten transakcji była o 30 tys. wyższa niż cena wynegocjowana wcześniej z pośrednikiem. 

Sąd Okręgowy posłużył się w tym przypadku odpowiednim stosowaniem przepisów dotyczących umowy zlecenia. Zgodnie z art. 746 Kodeksu cywilnego jeśli wypowiedzenie przez dającego zlecenie nastąpiło bez ważnego powodu - powstaje po jego stronie obowiązek naprawienia szkody, którą poniósł zleceniobiorca. Odszkodowanie ma odpowiadać wysokości utraconego wynagrodzenia (tak również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 3 kwietnia 2020 r., sygn. V ACa 432/19). Także w doktrynie przyjmuje się, że niezapłacone wynagrodzenie może stanowić odszkodowanie, szczególnie jeśli zostanie udowodnione, że do realizacji zlecenia by doszło. 

Pośrednikowi zasądzono odszkodowanie w wysokości należnego wynagrodzenia. Przyczyną była szkoda jaką poniósł - gdyby złożone przez kupującego oświadczenie rozwiązujące umowę w trybie natychmiastowym z powodu utraty zaufania nie miało miejsca, pośrednik otrzymałby wynagrodzenie.