Prywatna sprzedaż działki a VAT

Głównym pytaniem w sprawie analizowanej przez Naczelny Sąd Administracyjny było, czy sprzedaż dwóch działek budowlanych powstałych w wyniku przekształcenia działki rolnej otrzymanej w drodze darowizny jest działalnością gospodarczą zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i czy w związku z tym sprzedaż ta powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT. 

Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 15 września 2011 r. (sygn. C-181/10) dał pewne wskazówki, które ułatwiają ocenę czy dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa jako podatnik VAT czy też nie. TSUE stwierdził, że nie może być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej wykonywanie prawa własności. Nie ma w tym kontekście znaczenia także liczba transakcji. 

Dokonanie podziału działek przed transakcją, aby uzyskać łącznie wyższą cenę za sprzedaż nieruchomości nie jest według TSUE decydująca dla uznania, że sprzedaż jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Zarówno to, jak i okres w jakim transakcje były dokonywane oraz wysokość osiągniętego przychodu może być jedynie elementem zarządzania prywatnym majątkiem. 

Ważne: Decydujące dla oceny, czy sprzedaż jest wykonana w ramach działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu VAT jest podjęcie przez zainteresowanego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami oraz zaangażowanie środków podobnych do tych, które są wykorzystywane przez producentów, handlowców i usługodawców o których mowa w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej.

Jeśli sprzedający podejmuje tego rodzaju aktywność, to świadczy to o prowadzeniu działalności gospodarczej. 

Przykładem jest chociażby: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży działek, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia. Takie działania mogą świadczyć o tym, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową, profesjonalną, a przez to zorganizowaną. A fakt prowadzenia takiej działalności przesądza o tym, że sprzedawca jest podatnikiem VAT. 

Mając na uwadze powyższy wyrok TSUE, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że takie działania jak przekształcenie działek rolnych w działki budowlane i złożenie wniosku o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy czy umieszczenie ogłoszeń o sprzedaży działek w internecie za pośrednictwem biura nieruchomości nie świadczy o profesjonalnej formie czynności sprzedających. Działania tanie nie wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem. 

Ważne: Zdaniem NSA okoliczność, iż osoba fizyczna wraz z sąsiadami podjęła czynności mające na celu racjonalne zagospodarowanie jej majątkiem nie czynią z niej jeszcze podatnika podatku od towarów i usług, gdyż nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwie najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT.