Uzgodnienie treści KW nie może być legalizacją

W art. 10 ustawy o księgach wieczystych uregulowane są zasady dotyczące roszczenia o usunięcie niezgodności. Mają one zastosowanie w sytuacji gdy pojawia się niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Nie jest to jedyna możliwość usunięcia nieprawidłowości. Zgodnie bowiem z orzeczeniami Sądu Najwyższego, możliwość usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może odbyć się również na podstawie orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów, bez sięgania po rozwiązanie przewidziane w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2012 r. - II CSK 504/11)

Samo powództwo o ustalenie nie może być jednak wykorzystywane do sankcjonowania dokonanych zmian w nieruchomości. Taką tezę postawił Sąd Okręgowy w swoim wyroku, po rozpatrzeniu sprawy z powództwa właścicielki lokalu. Jej poprzednicy kupili mieszkanie na strychu oraz lokal użytkowy na ostatnim piętrze. Następnie dokonali remontu - połączyli oba lokale, przebudowali schody - ale stan ten nie miał odzwierciedlenia w księdze wieczystej. Zrobili to bez zgody wspólnoty i bez zastosowania przepisów architektoniczno-budowlanych. 

Zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. 

Właścicielka, która kupiła przedmiotowy lokal, złożyła pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej mający doprowadzić do zmiany powierzchni użytkowej lokalu. 

Ważne: Zdaniem sądu rejonowego rozpatrującego tę sprawę w doktrynie i judykaturze powszechnie przyjmuje się, że powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jako zmierzające do zmiany stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej nie może ze swojej istoty dotyczyć wpisów w dziale I-O, gdyż wpisy zawarte w tym dziale nie stanowią o stanie prawnym nieruchomości, lecz o jej stanie faktycznym.

W przypadku współwłasności, jeśli nie została uzyskana zgoda współwłaścicieli na przebudowę i zmianę przeznaczenia zajętej części nieruchomości wspólnej, ani też współwłaściciele nie wyrazili zgody na zmianę udziałów we współwłasności, nie można mówić o niezgodności księgi wieczystej ze stanem prawnym. W takiej sytuacji stan prawny nie uległ zmianie, choć zmienił się stan faktyczny nieruchomości. 

Sąd Okręgowy stwierdził kategorycznie, że powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie może być być wykorzystane dla prawnego usankcjonowania czynności wykonanych wbrew przepisom ustawy o własności lokali.