Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką

Wiele osób kupuje swoje mieszkania posiłkując się kredytem hipotecznym. Na rynku jest wiele nieruchomości, stanowiących zabezpieczenie spłaty takiego kredytu i jest to już na tyle powszechne, że przestało już przerażać. Zdarza się jednak, że klienci kupujący mają związany z tym niepokój. Czy potrzebnie? 

Przede wszystkim trzeba pamiętać, by jeszcze zanim podejmie się decyzję o zakupie, sprawdzić czy aktualna wysokość kredytu hipotecznego nie przewyższa wartości nieruchomości. Obecnie łatwo to sprawdzić - wystarczy bowiem, że sprzedający zweryfikuje saldo zadłużenia za pośrednictwem swojej bankowości internetowej, jeśli oczywiście taką ma. Na szczęście coraz trudniej spotkać takich kredytobiorców, którzy nie mają. 

Do samego podpisania umowy sprzedaży niezbędne jest przygotowanie przez sprzedającego odpowiedniego zaświadczenia z banku. Ponieważ każda instytucja finansowa może mieć swoje wewnętrzne procedury jednocześnie warto dowiedzieć się, czy w tym konkretnym banku wydawane jest jedynie zaświadczenie o wysokości zadłużenia, czy też konieczne jest uzyskanie przez sprzedającego dokumentu, w którym bank wyraża zgodę na sprzedaż kredytowanej nieruchomości. Niekiedy wymagane jest także wcześniejsze zgłoszenie woli przedterminowego spłacenia kredytu - o tym powinny pamiętać osoby sprzedające nieruchomość. Do nich należy także zweryfikowanie, czy wcześniejsza spłata nie zrodzi konieczności zapłaty np. rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Taki zapis znajdzie się najprawdopodobniej w samej umowie, choć zdarza się, że umowa odsyła do załącznika zawierającego aktualną tabelę opłat i prowizji. Sprzedający nie zawsze o tym pamiętają, a w przypadku gdy dowiedzą się, że wcześniejsza spłata kredytu wiązać się będzie z jakąś potężną należnością na rzecz banku - mogą nawet wycofać się ze sprzedaży. Dlatego zawsze warto o to pytać, gdy jesteśmy zainteresowani zakupem takiej nieruchomości. 

Niezależnie od nazwy dokumentu wydanego przez bank - czy to będzie zaświadczenie o wysokości zadłużenia, zgoda na zakup kredytowanej nieruchomości czy jakakolwiek inna nazwa, prawidłowy dokument musi zawierać trzy elementy, które są niezwykle istotne z punktu widzenia kupującego
a) aktualne saldo zadłużenia
b) rachunek techniczny do spłaty kredytu
c) promesę banku dotyczącą zgody na wykreślenie hipoteki

Oczywiście nie piszę tutaj o tak istotnych elementach jak określenie kredytobiorcy, numerze umowy kredytowej i określeniu nieruchomości, której hipoteka dotyczy uznając to za oczywiste. 

Ujawnione w zaświadczeniu saldo zadłużenia jest określone na dany dzień. Podpisując umowę warto więc tę kwotę nieco zwiększyć, dzięki czemu sprzedający nie stanie przed koniecznością dopłacania do kredytu aby go zamknąć. Nie zawsze udaje się jednak przewidzieć, w jakiej wysokości zostaną naliczone odsetki do dnia zamykania kredytu, dlatego w umowie sprzedaży trzeba również zobowiązać sprzedającego do uregulowania brakującej części zadłużenia

Zaświadczenie musi zawierać wprost stwierdzenie, że wcześniejsza spłata kredytu odbywa się na rachunek techniczny. Niektóre banki zamiast takiego sformułowania używają stwierdzenia np. “na rachunek z którego kredytobiorca nie jest w stanie wypłacić pieniędzy”. Jest to bardzo ważne z punktu widzenia kupującego - przelewając pieniądze na taki rachunek, ma pewność, że osoba sprzedająca nie wypłaci ich i nie zniknie, zostawiając obciążenie nieruchomości na rzecz banku z tytułu niespłaconego kredytu. 

Bank w wydanym dokumencie musi informować, że wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, jeśli cała kwota kredytu zostanie spłacona. 

Po podpisaniu umowy kupujący wpłaca część środków na rachunek techniczny, pozostałą część na rachunek sprzedającego, który następnie zamyka kredyt i zobowiązuje się dostarczyć dokument pozwalający wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. Można także uzależnić wypłatę kwoty przeznaczonej dla sprzedającego od dostarczenia przez niego dokumentu z banku potwierdzającego chociażby spłatę kredytu. 

Wniosek wieczystoksięgowy o wykreślenie hipoteki, wraz z dokumentem zawierającym zgodę banku na takie wykreślenie, składa już nowy właściciel mieszkania. 

Jak widać - zakup mieszkania czy domu, którego dotychczasowi właściciele mają kredyt hipoteczny, wcale nie jest straszny.