Zajęcie sąsiedniej nieruchomości w celu realizacji inwestycji

Często zdarzają się sytuacje, gdy sąsiad, z którym jesteśmy skłóceni, planuje prace budowlane na swoim terenie. Podczas nich chce skorzystać z działki sąsiedniej. Druga strona nie zgadza się na ingerencję sąsiada w granicach swojej działki. Pojawia się zatem pytanie, czy bez zgody właściciela sąsiad może wejść na jego działkę celem wykonania robót budowlanych dotyczących jego nieruchomości?

Zdarza się, że do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Dlatego też na inwestora został nałożony obowiązek uprzedniego (tj. przed rozpoczęciem robót) uzyskania zgody właściciela (najemcy) nieruchomości sąsiedniej, budynku lub lokalu na wejście na ich teren (art. 47 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, dalej: pb). Ponadto na inwestorze spoczywa obowiązek uzgodnienia z właścicielem (najemcą) nieruchomości sąsiedniej, budynku lub lokalu przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z tych obiektów, a także ewentualnej rekompensaty z tego tytułu.

Oceniając zasadność wniosku inwestora, organ bada więc dwie kwestie:

1. czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej, budynku lub lokalu na wejście na teren tej nieruchomości i czy starania te okazały się bezskuteczne,

2. czy wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren nieruchomości sąsiedniej jest niezbędne do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych.

Zasadą jest, że inwestor może wejść na teren nieruchomości sąsiedniej, budynku lub lokalu jedynie za zgodą jego właściciela i po wcześniejszym ustaleniu z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z tej nieruchomości, budynku lub lokalu. Jednakże w przypadku gdy między inwestorem a właścicielem nieruchomości sąsiedniej, budynku lub lokalu nie dojdzie do zawarcia porozumienia w przedmiocie możliwości korzystania z tej nieruchomości, budynku lub lokalu, właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (tj. starosta albo wojewoda) rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren nieruchomości sąsiedniej (art. 47 ust. 2 pb). Tym samym jest to wyjątek uprawniający właściwy organ do ingerencji tylko wówczas, gdy zainteresowani nie zdołali porozumieć się w sprawie możliwości i zakresu korzystania przez inwestora z cudzej nieruchomości, do której nie posiada żadnego tytułu prawnego.