Czy uchwała lokalizacyjna to dobre rozwiązanie dla spółdzielni planującej nową inwestycję

Specustawa mieszkaniowa odnosi się do dwóch rodzajów inwestycji:

• mieszkaniowych, czyli obejmujących budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową;

• towarzyszących, czyli w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu (wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne), dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

Przed podjęciem decyzji o realizacji inwestycji na podstawie uchwały lokalizacyjnej trzeba rozważyć kwestię opłacalności takiego rozwiązania. Z jednej strony pominięcie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego brzmi bardzo atrakcyjnie. Z drugiej jednak ustawodawca przewidział wiele formalności dla inwestora chcącego budować na podstawie specustawy mieszkaniowej. Przede wszystkim przygotowanie do realizacji inwestycji mieszkaniowej obejmuje sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uzasadniającej rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana.

Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna powinna zawierać w szczególności informacje w zakresie:

• struktury funkcjonalnej zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności określenie podstawowych funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu;

• układu urbanistycznego zespołów zabudowy i kompozycji architektonicznej obiektów o funkcji podstawowej;

• przebiegu głównych elementów sieci uzbrojenia terenu oraz dróg publicznych i wewnętrznych niezbędnych dla obsługi proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu

• etapów realizacji proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu;

• powiązania przestrzennego planowanej inwestycji z terenami otaczającymi

• wizualizację proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej.

Koncepcję urbanistyczno-architektoniczną mogą sporządzić osoby, które:

1) nabyły uprawnienia do projektowania w planowaniu przestrzennym na podstawie ustawy o planowaniu przestrzennym;

2) nabyły uprawnienia urbanistyczne na podstawie art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. poz. 139, ze zm.);

3) posiadają kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uzyskane na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz.U. z 2013 r. poz. 932 i 1650);

4) posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

5) posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie innym niż określony w pkt 4 oraz ukończyły studia podyplomowe w zakresie planowania przestrzennego, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

6) są obywatelami państw członkowskich Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, którzy nabyli kwalifikacje zawodowe do projektowania zagospodarowania przestrzeni i zagospodarowania przestrzennego w skali lokalnej i regionalnej odpowiadające wymaganiom określonym w pkt 4 lub 5;

7) osoby wpisane na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadające uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Warto wiedzieć, że ustawodawca wprowadził jeszcze kilka ograniczeń w zakresie realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących. Chodzi tu przede wszystkim o następujące kwestie:

• inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących nie lokalizuje się na terenach podlegających ochronie przed lokalizowaniem lub zabudową na podstawie odrębnych przepisów (rodzinne ogrody działkowe i obszary szczególnego zagrożenia powodzią), chyba że w trybie przepisów przewidujących tę ochronę inwestor uzyska zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej;

• ustalenie lokalizacji nie może obejmować terenów wymagających uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych poza granicami administracyjnymi miast na cele nierolnicze, wynikającej z przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych;

• działalność handlową i usługową można realizować w ramach wyodrębnionej części inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej lub samodzielnego obiektu budowlanego o powierzchni sprzedaży nie większej niż 2000 m2, pod warunkiem że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej mieszkań;

• realizacja inwestycji mieszkaniowych jest możliwa na obszarze kolejowym, o ile nie uniemożliwia zarządzania, eksploatacji i utrzymania infrastruktury kolejowej oraz nie powoduje zagrożenia bezpieczeństwa prowadzenia ruchu kolejowego;

• realizacja inwestycji mieszkaniowych jest możliwa na obszarze portów i przystani morskich, o ile nie uniemożliwia zarządzania, eksploatacji i utrzymania infrastruktury portowej i infrastruktury dostępowej oraz nie powoduje zagrożenia dla bezpieczeństwa morskiego, a także dla transportu towarów do oraz z portów i przystani morskich.

Jeżeli spółdzielnia zdecydowała się wystąpić o uchwałę lokalizacyjną, to powinna przygotować wniosek, którego elementy i załączniki zostały dokładnie wyliczone w specustawie.

Wniosek taki powinien zawierać:

• określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy ewidencyjnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującej teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:1000 lub większej;

• określenie planowanej minimalnej i maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań;

• określenie planowanej minimalnej i maksymalnej liczby mieszkań;

• określenie zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową;

• określenie zmian w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojeniu terenu;

• analizę powiązania inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu;

• charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującą określenie:

• zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie uzbrojenia terenu, niezbędnej liczby miejsc postojowych, jak również sposobu zagospodarowywania odpadów,

• planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

• charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji mieszkaniowej oraz danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko;

• wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, na których mają być zlokalizowane obiekty objęte inwestycją mieszkaniową;

• wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, w stosunku do których decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej ma również ograniczyć sposób ich korzystania;

• wskazanie nieruchomości – terenów śródlądowych wód płynących, dróg publicznych lub obszarów kolejowych, przez które będzie przechodzić sieć uzbrojenia terenu, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona;

• wskazanie, w jakim zakresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku wniosku o ustalenie lokalizacji na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;

• wskazanie, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z wyłączeniem terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane, oraz nie jest sprzeczna z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego;

• wykazanie, że inwestycja mieszkaniowa odpowiada standardom lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Do wniosku należy dołączyć:

• koncepcję urbanistyczno-architektoniczną;

• oświadczenie spółdzielni, że nie zachodzi kolizja lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z inwestycjami wymienionymi w art. 4 pkt 1-12 specustawy;

• uzgodnienie właściwego zarządcy infrastruktury kolejowej lub innego podmiotu zarządzającego odpowiednio danym obszarem kolejowym, w przypadku realizacji inwestycji na obszarze kolejowym;

• uzgodnienie właściwego podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską lub właściwego dyrektora urzędu morskiego, w przypadku realizacji inwestycji na obszarze portów i przystani morskich;

• decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli jest wymagana;

• porozumienie określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej zawarte pomiędzy gminą i spółdzielnią, o ile zostało zawarte.

Przed podjęciem uchwały lokalizacyjnej gmina musi podjąć szereg czynności. Procedura ta przypomina działania podejmowane przez gminę przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to dokonania uzgodnień i opiniowania, a także nanoszenia poprawek i publikacji wniosku. Jednak część regulacji jest zupełnie nowa.

Warto wiedzieć, że rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez spółdzielnię wniosku. Rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeżeli uchwała o ustaleniu lokalizacji nie może być podjęta w tym terminie, przewodniczący rady gminy jest obowiązany w tym terminie powiadomić spółdzielnię, podając powody opóźnienia oraz wskazując nowy termin podjęcia uchwały, nie dłuższy jednak niż 30 dni od dnia upływu terminu.

Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej określa:

• rodzaj inwestycji;

• granice terenu objętego inwestycją mieszkaniową;

• minimalną i maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań;

• minimalną i maksymalną liczbę mieszkań;

• określenie zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową;

• zmiany w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojeniu terenu;

• powiązanie inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu;

• charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującą określenie:

• zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie uzbrojenia terenu, niezbędnej liczby miejsc postojowych, jak również sposobu zagospodarowywania odpadów,

• planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

• charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji mieszkaniowej oraz danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko;

• wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, na których mają być zlokalizowane obiekty objęte inwestycją mieszkaniową;

• wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, w stosunku do których decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej ma również ograniczyć sposób ich korzystania;

• wskazanie nieruchomości – terenów śródlądowych wód płynących, dróg publicznych lub obszarów kolejowych, przez które będzie przechodzić sieć uzbrojenia terenu, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona;

• warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska i ochrony zabytków.

Warto wiedzieć, że uchwała organu gminy sprzeczna z prawem jest nieważna. O nieważności uchwały w całości lub w części orzeka organ nadzoru (czyli wojewoda) w terminie nie dłuższym niż 30 dni od dnia doręczenia uchwały. Organ nadzoru wszczynając postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności uchwały albo w toku tego postępowania, może wstrzymać ich wykonanie. Po upływie 30-dniowego terminu organ nadzoru nie może we własnym zakresie stwierdzić nieważności uchwały. W tym przypadku organ nadzoru może zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Wtedy wydanie postanowienia o wstrzymaniu wykonania uchwały należy do sądu.

Zapamiętaj!

• specustawa mieszkaniowa dotyczy tylko dwóch rodzajów inwestycji;

• przed podjęciem decyzji o złożeniu wniosku o uchwałę lokalizacyjną warto wziąć pod uwagę koszt przygotowania wniosku;

• pamiętaj, że ustawodawca dokładnie określić elementy oraz załączniki wniosku;

• weź pod uwagę, że przed podjęciem uchwały lokalizacyjnej musi zostać przeprowadzona określona procedura;

• nawet wzorowy wniosek nie gwarantuje uzyskania uchwały lokalizacyjnej;

• wiedz, że to rada gminy (miasta) ostatecznie decyduje, czy podejmie uchwałę lokalizacyjną;

• uchwała lokalizacyjna jest kontrolowana przez wojewodę.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r. poz. 1496).

Michał Bursztynowicz