Przeczytaj, na jakich zasadach prowadzona jest egzekucja z nieruchomości

Egzekucję z nieruchomości prowadzi się w celu zaspokojenia wierzyciela dysponującego tytułem wykonawczym, który obejmuje obowiązek dłużnika wykonania określonego świadczenia pieniężnego, najczęściej zapłacenia wierzycielowi ściśle określonej kwoty pieniędzy. Odbywa się to w drodze przymusowej sprzedaży należącej do dłużnika nieruchomości i pokrycia długu z uzyskanej ceny.

Sprawy egzekucyjne prowadzą sądy rejonowe i działający przy tych sądach komornicy. Komornicy wykonują wszelkie czynności egzekucyjne, z wyjątkiem tych, które zastrzeżone zostały do kompetencji sądów. Sądy mają prawo wydawać komornikom zarządzenia, które mają na celu zapewnienie należytego wykonania egzekucji oraz usunięcia ewentualnych uchybień. Prowadzący egzekucje komornicy działają pod nadzorem sądów.

Zasady dokonywania egzekucji z nieruchomości uregulowane zostały w art. 921–1013 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.; dalej: kpc). Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona, a jeżeli nieruchomość położona jest w okręgu kilku sądów – komornik wybrany przez wierzyciela. Uczestnikami postępowania egzekucyjnego są wierzyciel i dłużnik, a także osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości. Jeśli zaś przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w postępowaniu uczestniczy również organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

Egzekucja wszczynana jest na wniosek wierzyciela. Następnie komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Równocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty komornik przesyła sądowi wieczystoksięgowemu wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji (wpis subhastacyjny) lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Jeżeli postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone, komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów.

Egzekucja prowadzona jest na podstawie tytułu wykonawczego. Tytuł wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków. Jednak wszystkie kolejne czynności egzekucyjne dopuszczalne są już na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. W praktyce często zdarza się, że małżonek dłużnika sprzeciwia się zajęciu wspólnej nieruchomości na podstawie tytułu niewystawionemu przeciwko niemu. W takim przypadku komornik ma obowiązek zawiadomienia o tym fakcie wierzyciela, który powinien – pod rygorem umorzenia egzekucji – wystąpić w terminie tygodniowym o nadanie klauzuli wykonalności także przeciwko małżonkowi dłużnika.

Nieruchomość uznaje się za zajętą w stosunku do dłużnika od chwili doręczenia mu wezwania, zaś w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania oraz w stosunku do osób trzecich, od chwili dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jednak w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą powzięcia tej wiadomości, chociażby wezwanie do zapłaty nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela. Zajęcie nieruchomości obejmuje także jej części składowe i przynależności.

Postępowania egzekucyjne dotyczące kilku nieruchomości tego samego dłużnika mogą być połączone w jedno postępowanie, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji, a nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej. Połączenie zarządza komornik na wniosek jednej ze stron, a gdy nieruchomości są położone w okręgach różnych sądów rejonowych – sąd okręgowy przełożony nad sądem rejonowym, w którego okręgu wszczęto pierwszą egzekucję. Wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych.

Po jej zajęciu nieruchomości dopuszczalne jest rozporządzenie nią. Nie ma ono wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, w którym nabywca może zresztą uczestniczyć w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne są ważne także w stosunku do niego. Jednak obciążenie nieruchomości oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym dokonane przez dłużnika po zajęciu nieruchomości jest nieważne. W przypadku wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, chyba że w konkretnej sytuacji, ze względu na prawidłowość sprawowania zarządu, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę. Po upływie terminu określonego w przesłanym dłużnikowi wezwaniu do zapłaty długu komornik przystępuje do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości, sporządzając z tej czynności protokół. Oszacowania dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zajęta nieruchomość sprzedawana jest w drodze licytacji publicznej.

Osoby przystępujące do przetargu obowiązane są złożyć rękojmię w wysokości 1/4 części sumy oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się, zaś pozostałym licytantom zwraca się ją w pełnej kwocie. Cena wywołania (wywoławcza), stanowiąca najniższą sumę, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi 3/4 sumy oszacowania.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, pod warunkiem, że znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Nabywca niewykonujący w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Orzeka o tym sąd w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Ewentualną uiszczoną już przez nabywcę część ceny zwraca się, zaś z zatrzymanej rękojmi pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem, z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym. Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Po ustaniu postąpień komornik uprzedza obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte. Następnie komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Egzekucja podlega obligatoryjnemu umorzeniu w przypadku gdy należność wierzyciela wraz z kosztami została uiszczona przed zamknięciem przetargu.

W sytuacji gdy nieruchomość nie została sprzedana w drodze pierwszej licytacji, cena wywołania w licytacji drugiej stanowi 2/3 sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą nieruchomość tę można nabyć w drugiej licytacji. Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. W postanowieniu tym wymienia się dane nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Na postanowienie to przysługuje zażalenie. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje – jeżeli wykona warunki licytacyjne – prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. W przypadku, gdy sąd odmówi przybicia komornik – na wniosek wierzyciela – wyznacza ponowną licytację.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, na które również przysługuje zażalenie, przy czym podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. Jest ono także tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Ponadto z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia jedynie:

1) prawa ciążące na nieruchomości ex lege,

2) służebność drogi koniecznej,

3) służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz

4) służebność przesyłu, a ponadto

5) ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia, z tym jednak zastrzeżeniem, że w ostatnim wypadku wartość tych praw zalicza się do ceny nabycia.

Na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji stanowi tytuł do wykreślenia z księgi wieczystej lub ze zbioru dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.

Pamiętać także warto, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, ciążące na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali przekształcają się wprawa najmu, zaś spółdzielcze własnościowe prawa do lokali przekształcają się wprawa odrębnej własności lokali albo we własność domów jednorodzinnych. Ponadto z chwilą tą nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia nieruchomości wynajętej lub wydzierżawionej.

Gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a nieruchomość najemcy lub dzierżawcy wydana. Nadmienić także należy, że przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości oraz do egzekucji z użytkowania wieczystego.

Uproszczoną egzekucję z nieruchomości prowadzi się na mocy przepisów art. 1013¹–1013⁶ KPC w stosunku do niezabudowanej nieruchomości gruntowej, a także w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. W tym uproszczonym trybie egzekucyjnym komornik niezwłocznie po zajęciu nieruchomości dokonuje jej opisu i oszacowania na podstawie wartości określonej przez biegłego.

Niezabudowaną nieruchomość gruntową nieobciążoną na rzecz osób trzecich komornik oferuje do sprzedaży z wolnej ręki, po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Z czynności tej komornik sporządza protokół, w którym wymienia nazwisko osoby przyjmującej ofertę nabycia nieruchomości oraz wysokość wpłaconej przez nią całej ceny nabycia. Na podstawie protokołu komornika oraz akt sprawy sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Na postanowienie to służy zażalenie jedynie dłużnikowi i tylko wtedy, gdy naruszone zostały przepisy o cenie minimalnej.

W razie stwierdzenia naruszenia przepisów o oszacowaniu i cenie minimalnej sąd odmawia przysądzenia własności i zwraca akta komornikowi, który zobligowany jest do przeprowadzenia ponownego postępowania. W przypadku stwierdzenia, że nieruchomość nie podlega sprzedaży według przepisów o egzekucji uproszczonej, sąd poleca komornikowi prowadzenie dalszej egzekucji na zasadach ogólnych, tzn. według przepisów o egzekucji z nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości może być prowadzona nie tylko w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, lecz także w trybie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Ten szczególny tryb przewidziany jest przede wszystkim dla egzekwowania należności budżetowych wynikających z ostatecznych decyzji administracyjnych oraz orzeczeń sądów zaopatrzonych w klauzulę wykonalności. Egzekucję z nieruchomości prowadzi się w tym trybie w ostateczności, tzn. wówczas, gdy zawiodły próby wyegzekwowania należności z innych składników majątkowych, takich jak środki na rachunkach bankowych, papiery wartościowe czy ruchomości.

Egzekucja z nieruchomości prowadzona na podstawie przepisów ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1314 ze zm.; upea) przebiega podobnie do egzekucji z nieruchomości prowadzonej na mocy przepisów kpc. Również i tu dokonuje się zajęcia nieruchomości, opisu i oszacowania oraz przeprowadza się publiczną licytację, którą w tym przypadku nadzoruje kierownik komórki organizacyjnej urzędu skarbowego prowadzącej egzekucję administracyjną, określany mianem komornika skarbowego.

W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje:

1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku – zbioru dokumentów,

2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem,

3) stwierdzone prawa i obciążenia,

4) umowy ubezpieczenia,

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki,

6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego,

7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw,

8) zgłoszone prawa do nieruchomości;

9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości.

Szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości określony został w rozporządzeniu Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz.U. z 2014 r. poz. 742). Zgodnie z tym rozporządzeniem, gdy dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, w szczególności dotyczące powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać wskazanie:

• ich roku budowy albo przybliżonego wieku,

• stanu przeznaczenia,

• rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane,

• liczby kondygnacji,

• sposobu korzystania, jak również

• sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia.

W opisie nieruchomości rolnych z kolei zamieszcza się określenie:

• położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń,

• powierzchni,

• klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk trwałych, lasów, sadów, gruntów rolnych zabudowanych, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód,

• rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw,

• liczby i jakości inwentarza żywego,

• ilości zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów.

W sytuacji, gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wskazuje się wartość tego prawa oraz dzień, z upływem którego ono wygasa. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się praw odkupu i pierwokupu.

W egzekucji administracyjnej odpowiednikiem rękojmi jest wadium wynoszące 1/10 część wartości szacunkowej nieruchomości. Składa się je w gotówce lub w formie czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny. Wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia, podlega zatrzymaniu. Pozostałym licytantom zwraca się je w pełnej kwocie. Nabywca nieruchomości niewykonujący terminowo warunków licytacyjnych w zakresie zapłaty ceny traci wadium. Pokrywa się z niego koszty egzekucji związane ze sprzedażą.

Kolejne licytacje odbywają się ustnie z ceną wywoławczą w określonej procentowo wysokości oszacowanej wartości nieruchomości. W tabeli wskazano, jaka wysokość oszacowanej wartości nieruchomości przyjmowana jest w kolejnych licytacjach.

Tabela 1. Wysokość oszacowanej wartości nieruchomości w kolejnych licytacjach

W przypadku niepowodzenia trzeciej licytacji postępowanie egzekucyjne umarza się, a kolejna egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta dopiero po dwunastu miesiącach.

W przypadku, gdy licytacja zakończyła się sukcesem, a nabywca uiścił cenę nabycia, organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przyznaniu własności, które – jeżeli uzyska przymiot ostateczności – przenosi na nabywcę własność nieruchomości oraz stanowi tytuł do ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. Z chwilą gdy postanowienie o przyznaniu własności staje się ostateczne, wygasają – z pewnymi wyjątkami – ciążące na nieruchomości prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych. W ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji. Postanowienie o przyznaniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Ostateczne postanowienie o przyznaniu własności wraz z planem podziału kwoty uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu tego wygasły. Na jego podstawie wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką lub czekiem potwierdzonym.

Przepisy o egzekucji administracyjnej z nieruchomości stosuje się odpowiednio do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, a także do egzekucji z użytkowania wieczystego.

Podstawa prawna:

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.)

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk