Sprawdź, kiedy powstaje odrębna własność lokalu

Kiedy lokal jest samodzielny

To, czy lokal spełnia wymóg samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia (prezydent miasta na prawach powiatu). Zaświadczenie to jest niezbędne, aby w budynku wyodrębnić lokale i przenieść ich własność na nabywców.

Jak wynika z art. 2 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Pomieszczenie przynależne

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Co zrobić, gdy brak jest dokumentacji technicznej budynku

W razie braku dokumentacji technicznej budynku zaznaczeń tych dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. Z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami.

Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione kryteria oceny samodzielności lokalu, w tym na przykład skuteczne oddanie do użytkowania budynku, w którym mieszkanie to jest usytuowane. Niekompletna dokumentacja budowlana czy brak pozwolenia na użytkowanie nie może zatem zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokali (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 23 października 2008 r., sygn. akt III SA/Gd 318/08).

Co powinna zawierać umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której właściciel całej nieruchomości, na przykład deweloper, oprócz wyodrębnienia lokali zbywa je określonym osobom.

Umowa taka powinna określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych i wielkość udziału przypadającego właścicielom lokalu w nieruchomości wspólnej.

Do ważności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wymagane jest nie tylko zawarcie tej umowy w formie aktu notarialnego, ale także wpis do księgi wieczystej. Przy czym wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, czyli bez wpisu odrębna własność lokalu nie powstaje.

Jeśli wymóg ten zostanie spełniony, to odrębna własność lokalu powstaje z datą złożenia wniosku o wpis, gdyż wpis do księgi ma moc wsteczną od tej daty.