Sprawdź, kiedy powstaje odrębna własność lokalu

Data: 30-09-2017 r.

W budynku mogą znajdować się pomieszczenia lub lokale, które nie stanowią wyodrębnionego przedmiotu własności. Aby możliwe było nabycie takiego lokalu przez nowego właściciela musi być on samodzielny. Upewnij się, czy brak dokumentacji technicznej budynku zablokuje wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali oraz jak należy prawidłowo sporządzić umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

Kiedy lokal jest samodzielny

 

To, czy lokal spełnia wymóg samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia (prezydent miasta na prawach powiatu). Zaświadczenie to jest niezbędne, aby w budynku wyodrębnić lokale i przenieść ich własność na nabywców.

Jak wynika z art. 2 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Pomieszczenie przynależne

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Co zrobić, gdy brak jest dokumentacji technicznej budynku

W razie braku dokumentacji technicznej budynku zaznaczeń tych dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. Z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami.

Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione kryteria oceny samodzielności lokalu, w tym na przykład skuteczne oddanie do użytkowania budynku, w którym mieszkanie to jest usytuowane. Niekompletna dokumentacja budowlana czy brak pozwolenia na użytkowanie nie może zatem zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokali (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 23 października 2008 r., sygn. akt III SA/Gd 318/08).

Co powinna zawierać umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której właściciel całej nieruchomości, na przykład deweloper, oprócz wyodrębnienia lokali zbywa je określonym osobom.

Umowa taka powinna określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych i wielkość udziału przypadającego właścicielom lokalu w nieruchomości wspólnej.

Do ważności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wymagane jest nie tylko zawarcie tej umowy w formie aktu notarialnego, ale także wpis do księgi wieczystej. Przy czym wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, czyli bez wpisu odrębna własność lokalu nie powstaje.

 

O tym musisz pamiętać

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Jeśli wymóg ten zostanie spełniony, to odrębna własność lokalu powstaje z datą złożenia wniosku o wpis, gdyż wpis do księgi ma moc wsteczną od tej daty.

Wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, czyli bez wpisu odrębna własność lokalu nie powstaje.

Paweł Puch - prawnik, specjalista prawa nieruchomości

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Polecamy kancelarię:

  • Buszan Suchecka Orłowski Adwokat Radcowie Prawni Sp.p.

    ul. Armii Krajowej 22/2, 81-849 Sopot

    Wyświetl wizytówkę
  • THE N.E.W.S. LAW CENTER Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

    ul. Kazachska 1/89, 02-999 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • adwokat Wojciech Rudzki - kancelaria adwokacka

    Józefa Piłsudskiego 40/4 Kraków 31 - 111

    Wyświetl wizytówkę
  • KANCELARIA ADWOKACKA Adwokat Michał Gajda

    ul. Księcia Bogusława X 1/3, 70-440 Szczecin

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Robert Dudkowiak

    ul. Jana Pawła II 11 lok. 5, 62-300 Września

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Adwokacka Adwokata Piotra Sęka

    ul. Narutowicza 44 lok. 20, 90-135 Łódź

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radców Prawnych ARVE M.Kusztan & R.Ponichtera Sp. K.

    ul. Czysta 4, 50-013 Wrocław

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marek Foryś

    ul. Słupecka 9/1, Gdynia

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria MERITUM

    ulica Westerplatte 13/5, 31-033 Kraków

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Radosław Tymiński

    Łukowska 9 Lok. 126, 04-133 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Prawna Iurisco Edyta Przybyłek

    ul. Zgrzebnioka 28, 40-520 Katowice

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marcin Majcherczyk

    ul. Stawowa 4 lok. 39, 41-200 Sosnowiec

    Wyświetl wizytówkę
Array ( [docId] => 40682 )
Array ( [docId] => 40682 )

Array ( [docId] => 40682 )