Upewnij się, kto ponosi koszty konserwacji domofonu

Zwróć uwagę, że we wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje nieruchomości. Nieruchomość wspólna zarządzana przez wspólnotę, której koszty utrzymania ponoszą wszyscy właściciele lokali i wyodrębnione lokale zarządzane przez ich właścicieli, których koszty utrzymania ponoszą ich właściciele. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne, zwłaszcza w przypadku instalacji w budynku.

Wspólnoty mieszkaniowe mają więc bardzo często problemy w określeniu, która część instalacji jest częścią nieruchomości wspólnej, a która częścią lokali.

Aby rozwiązać problem braku dookreślenia pojęcia nieruchomości wspólnej, wspólnoty wprowadzają w uchwale uściślenie definicji nieruchomości wspólnej, które dokładnie rozgranicza elementy na styku tych nieruchomości, tam gdzie tego wymaga praktyka. Wówczas w sytuacji przeglądów czy usuwania awarii nie ma potrzeby wracać do rozstrzygania, kto ma usunąć daną usterkę: wspólnota czy właściciel lokalu.

Zauważ jednak, że uchwała taka może jedynie doprecyzować pojęcie nieruchomości wspólnej. Nie można natomiast tworzyć nią nowej rzeczywistości i określić w niej, że nieruchomość wspólną stanowią elementy, które ewidentnie stanowią część lokali i odwrotnie. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że takie doprecyzowanie ma istotne znaczenie i stanowi dla sądów podstawę, na którą można powołać się w przypadku rozstrzygania sporów w danej wspólnocie mieszkaniowej.

W wyroku z 16 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13, Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że w rozstrzygnięciu sporu pomocna jest wcześniejsza uchwała tej wspólnoty określająca granice nieruchomości wspólnej. Zdaniem sądu określone w uchwale granice nieruchomości wspólnej stanowią doprecyzowanie granic, które nie są w ustawie określone w sposób dokładny. Według Sądu uchwała jest zgodna z przepisami ustawy o własności lokali, w swych postanowieniach bowiem nie zmienia określonego w niej zakresu pojęcia lokalu i części nieruchomości, które do niego przynależą oraz części wspólnych nieruchomości, a tylko precyzuje granice.

Zatem w przypadku instalacji domofonowej wspólnota mieszkaniowa w zakresie doprecyzowania elementów nieruchomości wspólnej mogłaby przyjąć, że instalacja domofonowa w budynku stanowi element nieruchomości wspólnej poza domofonami znajdującymi się w lokalach, które są elementem tego lokalu. Wówczas ich naprawa czy ewentualna wymiana należy do właścicieli lokali. Taki podział instalacji domofonowej ze względu na jej specyfikę należy uznać za dopuszczalny. Wspólnota może też przyjąć, że cała instalacja wraz z domofonami w lokalu stanowi jedną niepodzielną całość i w związku z tym jest elementem nieruchomości wspólnej. Taką też interpretację należy przyjąć w przypadku gdy wspólnota nie dokonała w uchwale doprecyzowania nieruchomości wspólnej. Zarząd wspólnoty nie jest bowiem uprawniony do dokonywania samodzielnie takich podziałów.