Spółka nieruchomościowa - nowy termin obowiązków informacyjnych

Nie pierwszy raz rozporządzenie zmienia zapisy ustawy. Konstytucyjna hierarchia aktów prawnych w naszym kraju zostaje ponownie zapomniana na rzecz konieczności szybkiej, jednorazowej zmiany, mającej charakter "naprawiający". Choć regulacja dotycząca obowiązku informacyjnego spółek nieruchomościowych jest dość nowa, już sytuacja wymagała szybkiego ratowania przepisami niższymi rangą. 

Wróćmy jednak do bohaterów tego tekstu - spółek nieruchomościowych. O tym, czy dany podmiot jest spółką nieruchomościową nie decyduje forma prowadzenia działalności. Może to być nawet spółka osobowa. Wyznacznikiem są określone składniki jej majątku - a dokładniej nieruchomości.  Spółka nieruchomościowa to dość nowe pojęcie, zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. 

Spółką nieruchomościową jest podmiot inny niż osoba fizyczna, mający obowiązek przygotowywać bilans na podstawie przepisów o rachunkowości. Jeśli podmiot dopiero zaczyna działalność, to będzie spółką nieruchomościową gdy w pierwszym dniu roku podatkowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów stanowi wartość nieruchomości położonych na terenie Polski. Dotyczy to także praw do nieruchomości. Wartość tych nieruchomości ma przekraczać 10 000 000 zł. W przypadku innych podmiotów, kryteria o których mowa muszą być spełnione w ostatnim dniu roku  poprzedzającego rok podatkowy. 

O ile wartość nieruchomości jest w miarę prosta do ustalenia, o tyle wartość praw do nieruchomości może być już kłopotliwa. Nie ma pewności, czy np. dzierżawa będzie się w takie prawa wliczała, czy może chodzi jedynie o prawa rzeczowe, choćby ograniczone, takie jak chociażby służebności. 

Można odnieść wrażenie, że podmiot ten pojawił się w ustawie o CIT jedynie po to, żeby nałożyć nań dodatkowe obowiązki. 

W spółce nieruchomościowej obowiązują nietypowe zasady płacenia podatku dochodowego. Jako płatnik musi ona zapłacić 19% podatku dochodowego, gdy jej udziały zbywa podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Polski, albo gdy jest to osoba fizyczna, która nie ma miejsca zamieszkania w Polsce. Taka kwota podatku dotyczy również transakcji które upoważnia do 5%: prawa głosu w spółce, prawa do udziału w zysku spółki, która nie jest osobą prawną, albo ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce.  Jeśli nie jest znana cena sprzedaży - 19% naliczane jest od wartości rynkowej tych udziałów i praw. 

Nie można obejść tych przepisów, dzieląc transakcję na kilka mniejszych. Jeśli bowiem jeden podmiot będzie dokonywał transakcji w okresie 12 miesięcy, spółka nadal będzie zobowiązana do opłacania podatku. Podatek będzie należny po wykonaniu transakcji, która przekracza wspomniane 5%.

Mamy tutaj do czynienia z bardzo ciekawą konstrukcją. To podatnik dokonuje transakcji, a płatnikiem podatku dochodowego jest spółka. Obowiązkiem podatnika jest przekazanie spółce kwoty zaliczki na podatek, a spółki - informacja o jej wpłacie na właściwy rachunek bankowy. 

Spółka zobowiązana jest do powołania przedstawiciela podatkowego. Dotyczy to jednak tylko tych podmiotów, które siedziby ani zarząd nie znajduje się w naszym kraju. 

Przedstawiciel podatkowy spółki nieruchomościowej musi mieć siedzibę lub zarząd, albo miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nie może mieć żadnych zaległości podatkowych w okresie 24 miesięcy przed zawarciem umowy ze spółką. A jeśli już miał - nie mogą przekroczyć 3% kwoty należnych zobowiązań podatkowych. Przedstawicielem podatkowym nie może zostać osoba skazana za popełnienie przestępstwa skarbowego w okresie 24 miesięcy przed zawarciem umowy. Jeśli przedstawicielem podatkowym spółki ma być inny podmiot niż osoba fizyczna, ale też niemający osobowości prawnej - to wspólnicy takiej spółki cywilnej, lub handlowej nie mogą być skazani za przestępstwa skarbowe w okresie 2 lat. Dodatkowym wymogiem są uprawnienia do zawodowego wykonywania doradztwa podatkowego.

Wymagania dla przedstawiciela podatkowego są dość obszerne. Wynika to stąd, że pełni rolę płatnika - czyli to do jego obowiązków będzie należało płacenie podatków dochodowych. Co więcej - za te zobowiązania podatkowe ponosi on także solidarną odpowiedzialność ze spółką.

Do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej (albo po zakończeniu roku obrotowego spółki, jeśli nie jest ona podatnikiem podatku dochodowego) Szef Krajowej Administracji Skarbowej powinien otrzymać od podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych informację o liczbie udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze. Same spółki nieruchomościowe, muszą poinformować o podmiotach posiadających te prawa, udziały etc. oraz liczbie posiadanych praw. 

Informacje o których mowa są przygotowywane na ostatni dzień roku podatkowego spółki, albo roku obrotowego, gdy spółka nie jest podatnikiem podatku dochodowego. 

Szef Krajowej Administracji Skarbowej przekazuje je z kolei właściwym naczelnikom urzędów skarbowych. 

Informacje o których mowa składa się w postaci elektronicznej. A rok 2022 to pierwszy taki rok, kiedy informacje takie należy złożyć, bo przepisy weszły w życie w styczniu. Jak widać na pierwszy rzut oka - termin mija 31 marca. Tylko, że nie ma technicznej możliwości przesłania żądanych informacji ponieważ rząd nie przygotował rozwiązań technicznych.

W związku z tym 17 marca 2022 r. pojawiło się rozporządzenie w sprawie przedłużenia terminu przekazywania informacji dotyczących spółek nieruchomościowych, które wydłuża termin przekazania tych informacji aż do 30 września. Zgodnie z zapowiedzią, przygotowanie rozwiązań technicznych do wykonania tego zadania, nastąpi nie wcześniej niż w maju 2022 r.