Skutki podatkowe sprzedaży działek z liniami energetycznymi

Dyrektor Izby Skarbowej rozpatrywał pytanie dotyczące sprzedaży działek. Jedna spółka zamierzała sprzedać drugiej spółce 4 działki, przez które przebiegały linie wysokiego napięcia. Obie strony transakcji prowadzą działalność gospodarczą i są czynnymi podatnikami VAT.  Działki były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dopuszczalna jest zabudowa. Miały być po transakcji wykorzystane do zabudowy hali magazynowo-biurowej, z wydzieloną częścią socjalno-biurową.  Nieruchomość ma być następnie wynajmowana, bądź sprzedana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej objętej VAT. 

Przez teren działek przebiegają linie wysokiego napięcia - nie są one własnością Sprzedającego, nie będą więc przedmiotem transakcji jako takiej. Niewątpliwie jednak będą w tej transakcji uwzględnione jako służebność przesyłu, jednak nabywca działek nie stanie się właścicielem linii. Niewątpliwie jednak zgodnie z przepisami prawa budowlanego są to budowle. 

Dyrektor Informacji Skarbowej musiał odnieść się do wątpliwości związanych z opodatkowaniem opisanej transakcji oraz z kwalifikacją sprzedawanej nieruchomości jako zabudowanej albo niezabudowanej. 

Przyjrzyjmy się przepisom ustawy o podatku VAT. Zgodnie z nimi odpłatna dostawa towarów podlega VAT. Przy czym towarami są wszystkie rzeczy, ich części oraz postacie energii, natomiast dostawą jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jedynie czynność wykonana przez podatnika VAT będzie podlegała opodatkowaniu. 

W rozpatrywanym stanie faktycznym istotna zdaje się odpowiedź na pytanie czy sprzedawane działki są zabudowane czy nie. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnione z VAT są dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. 

Dyrektor Informacji Skarbowej musiał rozstrzygnąć, czy linie wysokiego napięcia przesądzają o kwalifikacji działek jako zabudowanych. Dyrektor przyznał rację wnioskującej o interpretację przepisów spółce w tym zakresie. Wnioskodawca uznał bowiem, że skoro linie energetyczne nie mogą zostać sprzedane, a więc nie mogą być przedmiotem transakcji. W ich przypadku nie dojdzie więc do odpłatnej dostawy towarów. Sieci przesyłowe nie są własnością podmiotu sprzedającego ani nie staną się własnością nabywcy. 

Ważne: Obecność linii energetycznych na działce, choć są one budowlą w myśl Prawa budowlanego, nie przesądza o jej kwalifikacji jako działki zabudowanej. 

W związku z tym, w analizowanej sprawie mamy do czynienia z odpłatną dostawą towarów terenu niezabudowanego. 

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu, działka może być zabudowana. Zatem jest to dostawa terenów budowlanych, bo zgodnie z art. 2 ust 33 ustawy o VAT, terenami budowlanymi w myśl ustawy o VAT są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. A jeśli na danym terenie nie ma MPZP - o charakterze gruntu decydują warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Ich definicja znajduje się z kolei w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 

Biorąc pod uwagę powyższe - sprzedaż działek będzie w całości podlegała VAT.

Działki mają być wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do czynności objętych podatkiem VAT. A zgodnie z art. 86 ust 1 ustawy o VAT, w takim przypadku podatnik ma prawo obniżyć kwotę VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług. Biorąc pod uwagę, że kupująca spółka jest podatnikiem VAT i będzie wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności,która podlega opodatkowaniu, to trzeba uznać, że będzie miała prawo pomniejszyć VAT należny o VAT naliczony. 

Umowa sprzedaży co do zasady podlega opodatkowaniu PCC. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. A za zapłatę podatku odpowiedzialny jest kupujący. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, wysokość podatku wynosi 2% wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży. 

Ustawa o PCC zawiera jednak wyjątek. Wyjątek o którym mowa określony został w art. 2 ust. 4 ustawy o PCC, a my skupimy się jedynie na tej jego części, która odnosi się do sprzedaży nieruchomości. Zgodnie ze wskazanym przepisem, nie podlegają omawianemu podatkowi te czynności, które są opodatkowane VAT, w zakresie w jakim są nim opodatkowane.

To sama konkretna wykonywana czynność cywilnoprawna i jej opodatkowanie VAT bądź nie, decyduje o konieczności opłaty PCC. Zwolnienie nie pojawia się więc automatycznie w przypadku, gdy to strony są czynnymi podatnikami VAT. 

Ważne: Zwolnienie z PCC ma także zastosowanie w przypadku opodatkowania czynności podatkiem od wartości dodanej pobieranym przez państwa członkowskie. 

Jak już wcześniej wskazaliśmy, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W jej przypadku nie będzie możliwości zastosowania żadnego zwolnienia z VAT. W związku z tym należy uznać, że na podstawie art. 2 pkt. 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, transakcja sprzedaży działek nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.