Zakaz zabudowy - co z odszkodowaniem?

Rzecznik Praw Obywatelskich interweniował w Sądzie Najwyższym, w sprawie obywatela, który stracił prawo zabudowania swojej działki. Jego nieruchomości znajdują się w okolicach Okęcia. Na jednej działce wybudował dom, inne pozostawił bez zabudowy. 

W 2007 r pojawiło się rozporządzenie nr 50 w sprawie utworzenia Obszaru Ograniczonego Użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie. Teren na którym znajdowały się sporne działki oznaczono jako "strefa M". W strefie tej zakazano wznoszenia budynków mieszkalnych. Można było jednak zmienić sposób użytkowania już istniejących budynków, przekształcając je na cele mieszkaniowe, a nowe budynki mieszkalne jednorodzinne mogły być budowane jedynie jako towarzyszące innym funkcjom. Ze względu na dalszy rozwój lotniska, w 2011 r. Sejmik Województwa mazowieckiego w drodze Uchwały całkowicie zakazał zabudowy mieszkaniowej na obszarze nazwanym teraz "strefa Z1", który odpowiadał poprzedniej "strefie M". Tym razem jednak zakaz zabudowy nie przewidywał żadnych wyjątków. 

Właściciel działek zwrócił się do władz lotniska w sprawie odszkodowania za ograniczenie w wykonywaniu prawa własności jego nieruchomości i realną utratę jej wartości. W związku z brakiem odpowiedniej reakcji lotniska, sprawa została skierowana do Sądu Okręgowego w 2015 r.  

Pozew został odrzucony. SO stwierdził, że został on złożony po upływie terminu. Zdaniem sądu, ograniczenia wprowadzono już w 2007 r., a kolejne z 2011 r. na dobrą sprawę nie zmieniły sytuacji skarżącego. Obywatel nie starał się bowiem o nową zabudowę mieszkaniową, nawet nie złożył żadnego wniosku o warunki zabudowy, który ze względu na nową uchwałę został odrzucony. Gdyby tak było - termin na złożenie pozwu o odszkodowanie można byłoby liczyć od 2011 r. 

W związku z zamkniętym postępowaniem, jedyną furtką dla dochodzenia praw była prośba do RPO. Rzecznik wniósł skargę nadzwyczajną do Sądu Najwyższego. 

Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich, orzeczenie pozbawiające skarżącego prawa do odszkodowania narusza konstytucyjne zasady zaufania do państwa i prawa, demokratycznego państwa prawa, sprawiedliwości społecznej oraz prawa do ochrony własności (art. 2 i art. 64 Konstytucji). 

Jego zdaniem nie można mówić o ograniczeniu prawa jedynie wtedy, gdy faktycznie uniemożliwiono podjęte już działania do realizacji tego prawa - w tym przypadku np. rozpoczęcie budowy. Prawo do korzystania z własności nieruchomości m.in. poprzez jej zabudowę, istnieje niezależnie od tego, czy zostało zrealizowane. 

Termin do zgłoszenia roszczeń odszkodowawczych powinien liczyć się od momentu, w którym przepisy wprowadzają obostrzenia bądź całkowicie zakazują zabudowy. 

Uchwała z 2011 r. uniemożliwia rozpoczęcie ewentualnego procesu inwestycyjnego. Zupełnie nieistotne dla sprawy jest to, że obywatel w tym czasie nie był w trakcie budowy. 

Ważne: Dotychczasowa linia orzecznicza potwierdza, że trzyletni termin na zgłoszenie roszczeń odszkodowawczych powinien być liczony od dnia wejścia w życie aktu wprowadzającego nowe ograniczenia. 

W najnowszej Uchwale Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2022 r. czytamy, że samo wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania z uwagi na hałas towarzyszący funkcjonowaniu lotniska nie jest samodzielną podstawą roszczenie odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości o którym mowa w art. 129 ustawy - Prawo ochrony środowiska. Podstawą tą są postanowienia aktu ustanawiającego obszar ograniczonego użytkowania, w którym wskazano zakazy, nakazy i zalecenia dla właścicieli nieruchomości.