Prawo własności nieruchomości, jako podstawowe i podlegające najszerszej ochronie prawnej, daje swobodę w dysponowaniu tym mieniem. Jednak w przypadku jednostek sektora finansów publicznych swoboda ta nie jest absolutna, gdyż obrót musi odbywać się w granicach i formach określonych przepisami prawa.
Podstawową regulacją prawną w tej kwestii jest ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Według niej nieruchomości powinny być sprzedawane w drodze przetargu, z pewnymi wyjątkami (art. 37). Tak więc cena sprzedaży ustalana jest w wysokości uzyskanej w wyniku przetargu.
Cenę podaną w postępowaniu przetargowym nabywca jest zobowiązany zapłacić. Jest ona zawsze wartością brutto. Dlatego w sytuacji, gdy na etapie sprzedaży zastosowano zaniżoną stawkę, a np. z otrzymanej interpretacji wynika, że
sprzedaż powinna być opodatkowana wyższą stawką, to nie możne żądać od nabywcy dopłaty. Tak samo należy postąpić w sytuacji przeciwnej.
Na przykład: gmina w przetargu ustnym sprzedała niezabudowaną
działkę za cenę 24.600 zł. Działka ta nie była objęta miejscowym planem
zagospodarowania ani nie wydano dla niej warunków zabudowy. Jedynie ze
studium uwarunkowań wynikało, że znajduje się ona w terenie
dopuszczającym zabudowę usługową. Gmina jako sprzedawca stwierdziła, że w
związku z tym charakterem należy ją opodatkować stawką 23%.
Z przebiegu przetargu sporządzono protokół, w którym nabywca stwierdził, że kupuje działkę za podaną wyżej cenę. Sporządzono umowę w formie aktu notarialnego i wystawiono dla nabywcy fakturę.
W kolejnym miesiącu po nabyciu kupujący zwrócił się do gminy o
zwrot pobranego VAT od transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w wydanej interpretacji indywidualnej dla gminy potwierdził, że przedmiotowa sprzedaż powinna być zwolniona z VAT i że gminie przysługuje prawo do korekty faktury VAT.
Mimo takiej interpretacji gmina nie powinna zwracać nabywcy odzyskanego VAT od przedmiotowej transakcji. Cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu (art. 67 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tak więc podatek wynikający z korekty faktury będzie stanowił dochód gminy, gdyż kupujący wyraził zgodę na zapłatę ceny ustalonej w przetargu.
Zastosowanie innej stawki VAT nie może mieć wpływu na cenę, jaką uzyskano w przetargu.
Jak wyjaśnia prezes regionalnej izby obrachunkowej w Kielcach w piśmie z 28 marca 2013 r. (WI-44/895/2013) przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się
w wysokości nie niższej niż wartość budynku. Natomiast cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu.
Niedopuszczalna jest zmiana warunków rozstrzygniętego przetargu, w tym warunków finansowych. W ocenie izby uzyskana kwota ze sprzedaży nieruchomości w całości (łącznie z odzyskanym podatkiem VAT) stanowi dochód gminy.
Podstawa prawna:
- Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).
- Ustawa z 27 września 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. nr 157, poz. 1240 ze zm.).
- Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).
Halina Skiba, księgowa w jednostce budżetowej
Zobacz także:
