Gwarancja za roboty budowlane

Kategoria: Prawo budowlane
Autor: Marcin Sarna
Data: 12-02-2020 r.

W procesie budowlanym zawarcie umowy, jej wykonywanie, ustanowienie gwarancji zapłaty oraz odebranie gotowego obiektu budowlanego nie kończy jeszcze relacji inwestor – wykonawca. Teraz rozpoczyna bowiem najczęściej swój bieg okres gwarancyjny, w ramach którego wykonawca jest zobowiązany usuwać usterki swojego dzieła.

Charakter prawny gwarancji

Gwarancja to termin prawa cywilnego, którym posługujemy się przy najróżniejszych umowach: sprzedaży, zamiany, dystrybucyjnej, wdrożenia systemu IT czy nawet service level agreement (serwisowanie systemu IT). Wynika to z faktu, że gwarancja nie jest zasadniczo regulowana przepisami prawa w ramach regulacji odnoszących się do poszczególnych typów umów. Zazwyczaj jednak idea jest zawsze taka sama: strona zobowiązana do spełnienia świadczenia niepieniężnego (gwarant) zobowiązuje się wobec strony spełniającej świadczenie pieniężne, że spełni na rzecz tej strony jakieś dodatkowe świadczenia w przypadku gdyby się okazało, że przedmiot umowy jest wadliwy czy też nie ma właściwości o jakich zapewniał gwarant.

Treść gwarancji (prawa i obowiązki stron) może być więc całościowo uregulowana w umowie zawartej przez strony. Jedynym wyjątkiem jest umowa sprzedaży, w przypadku której gwarancję regulują art. 577-581 Kodeksu cywilnego. Najczęściej gwarancja – w tym w umowach na roboty budowlane - jest w jakimś stopniu wzorowana na przepisach Kodeksu cywilnego o gwarancji przy umowie sprzedaży. Z tego względu należy ją przybliżyć jako model wyjściowy.

Gwarancja przy umowie sprzedaży

Aby w ogóle doszło do udzielenia gwarancji konieczne jest złożenie przez sprzedawcę oświadczenia gwarancyjnego. Oświadczenie gwarancyjne określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu.

Takie oświadczenie może być złożone na wiele różnych sposobów: może stanowić integralną część umowy, może być osobnym oświadczeniem składanym kupującemu w momencie wydania przedmiotu (np. książeczka gwarancyjna). W przypadku umowy sprzedaży oświadczenie gwarancyjne może też zostać złożone w reklamie.

Obowiązki gwaranta mogą w szczególności polegać na:

  • zwrocie zapłaconej ceny;
  • wymianie rzeczy;
  • naprawie rzeczy;
  • zapewnieniu innych usług.

To więc wyłącznie od sprzedającego zależy czy w ogóle i do jakich świadczeń gwarancyjnych się zobowiąże na przyszłość.

Gdy gwarancja milczy w istotnych kwestiach

Sprzedający powinien te świadczenia możliwie precyzyjnie określić, podobnie jak termin w jakim kupujący może realizować swoje roszczenia z gwarancji. Jeżeli tego nie zrobił a gwarancja została udzielona w zakresie jakości rzeczy sprzedanej, w razie wątpliwości uznaje się, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, o ile wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym. Jeżeli okres gwarancyjny też nie został przez sprzedającego określony, termin gwarancji wynosi dwa lata od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Jeżeli z kolei w gwarancji nie określono za jakie wady gwarant odpowiada, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w sprzedanej rzeczy.

Oświadczenie gwarancyjne

Oświadczenie gwarancyjne powinno:

  • być sformułowane w sposób jasny i zrozumiały;
  • gdy rodzaj informacji na to pozwala – być ujęte w powszechnie zrozumiałej formie graficznej;
  • jeżeli rzecz jest wprowadzana do obrotu w Rzeczypospolitej Polskiej – być w języku polskim (z wyjątkiem nazw własnych, znaków towarowych, nazw handlowych, oznaczeń pochodzenia towarów oraz zwyczajowo stosowanej terminologii naukowej i technicznej);
  • zawierać podstawowe informacje potrzebne do wykonywania uprawnień z gwarancji (w szczególności nazwę i adres gwaranta lub jego przedstawiciela w Rzeczypospolitej Polskiej, czas trwania i terytorialny zasięg ochrony gwarancyjnej, uprawnienia przysługujące w razie stwierdzenia wady, a także stwierdzenie, że gwarancja nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień kupującego wynikających z przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej).

Kupujący może zażądać od gwaranta wydania dokumentu gwarancyjnego czyli oświadczenia gwarancyjnego utrwalonego na papierze lub innym trwałym nośniku (np. płycie CD). Sprzedający wydaje kupującemu dokument gwarancyjny wraz z rzeczą sprzedaną.

Rękojmia a gwarancja

Rękojmia to ustawowe uprawnienia kupującego z powodu wad fizycznych rzeczy. Kodeks cywilny określa w ramach rękojmi pewne minimum odpowiedzialności sprzedającego, które ten może rozszerzyć w ramach gwarancji. Uprawnienia z rękojmi i gwarancji są od siebie niezależne – to od kupującego zależy z jakiego tytułu będzie domagał się pociągnięcia sprzedającego do odpowiedzialności. Co za tym idzie, sprzedający nie zwolni się z odpowiedzialności z tytułu rękojmi przez wykonanie uprawnienia z gwarancji. Tym samym nie da się tak „sprytnie” ustawić uprawnień gwarancyjnych aby były one łagodniejsze dla sprzedawcy od rękojmi a tym samym doprowadziły de facto do rozwodnienia ustawowych obowiązków z tytułu rękojmi.

Termin gwarancji

Omówienie modelu gwarancji przy umowie sprzedaży należy zakończyć informacją o tym jak biegnie termin gwarancji gdy gwarant wykona swoje obowiązki:

  • jeżeli gwarant dostarczył kupującemu zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją - termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej;
  • w innych przypadkach - termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.

 

Przykładowa gwarancja przy robotach budowlanych

Omówiony wyżej kodeksowy model gwarancji przy umowie sprzedaży jest dobrym punktem wyjścia do tworzenia zapisów gwarancyjnych przy umowie o roboty budowlane. Poniżej zamieszczamy przykładową klauzulę gwarancyjną.

Przykład:

Prosta klauzula gwarancji do umowy o roboty budowlane

§7

Gwarancja

  1. Wykonawca  udziela  Inwestorowi  gwarancji  jakości  na  Przedmiot Umowy.
  2. Okres gwarancji jakości wynosi:
    1. [l] lata na elementy konstrukcyjne budynku i pokrycie dachu;
    2. [l] lata na okna;
    3. [l] lat na powłokę lakierniczą okien;
    4. [l] lat na pozostałe elementy.
  3. Okresy wskazane w ust. 2 zaczynają biec od daty odbioru końcowego.
  4. Niezależnie  od  uprawnień  z  tytułu  udzielonej  gwarancji  jakości,  Inwestor  może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady Przedmiotu Umowy.
  5. Warunkiem  wykonania  uprawnień  z  tytułu  gwarancji  jakości  jest  złożenie  przez Inwestora pisemnej reklamacji.

Karta gwarancyjna

Jednym z rodzajów dokumentu gwarancyjnego jest karta gwarancyjna. w przypadku robót budowlanych taka karta może zawierać następujące informacje:

  • datę;
  • nazwę i adres gwaranta;
  • nazwę i adres inwestora;
  • uprawnienia przysługujące inwestorowi w razie stwierdzenia wady fizycznej;
  • czas trwania gwarancji;
  • zapis, że gwarancja nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień zamawiającego wynikających z przepisów o rękojmi za ujawnione wady fizyczne robót budowlanych.
  • podpis gwaranta.

Wzór karty gwarancyjnej powinien stanowić załącznik do umowy o roboty budowlane. Jeżeli tak nie jest, umowa o roboty budowlane powinna przynajmniej wskazywać jakie elementy gwarancja zawiera.

Gwarancja ubezpieczeniowa lub bankowa

W stosunkach budowlanych praktycznym sposobem udzielenia inwestorowi gwarancji jest także udzielenie mu ubezpieczeniowej lub bankowej gwarancji należytego wykonania umowy (oraz ewentualnie właściwego usunięcia wad). Taką gwarancję wystawia (na zlecenie wykonawcy a więc i na jego koszt) zakład ubezpieczeń lub bank, który zobowiązuje się spełnić na rzecz inwestora świadczenie gwarancyjne w przypadku gdy nie zrobi tego wykonawca.

Wartościowa gwarancja na prace budowlane jest przynajmniej:

  • nieodwołalna;
  • bezwarunkowa;
  • płatna na pierwsze żądanie;
  • umożliwiająca realizację roszczeń jeszcze przez pewien czas od końca obowiązywania uprawnień.
Przykład:

Charakterystyczne postanowienia gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej

  1. 1.      Niniejsza  gwarancja  należytego  wykonania  (dalej: Gwarancja)  została  wystawiona  na  wniosek  Wykonawcy  w  związku  z  umową  nr [l],  której  przedmiotem  jest „[l]”, która  ma  zostać  zawarta  przez Wykonawcę z Beneficjentem w dniu [l] roku (dalej: Umowa). Zgodnie z Umową Wykonawca zobowiązany jest do złożenia zabezpieczenia należytego wykonania Umowy w wysokości [l] złotych, stanowiącej [l]% kwoty wynagrodzenia ryczałtowego Wykonawcy przewidzianego w Umowie.
  2. 2.      Niniejsza  Gwarancja  zabezpiecza  należyte  wykonanie  Umowy  przez  Wykonawcę  oraz właściwe usunięcie wad i usterek.
  3. 3.      Gwarant  odpowiada  wyłącznie  w  zakresie  zabezpieczonym  Gwarancją  z  tytułu niewykonania  lub  nienależytego  wykonania  Umowy  przez  Wykonawcę  oraz  z  tytułu rękojmi za wady w terminie jej obowiązywania.

Okres gwarancji

Okres gwarancji udzielanej przez wykonawcę odpowiada zwykle okresowi rękojmi, ale może też zostać odmiennie określony przez strony w umowie. W praktyce wykonawcy gwarantują jakość swojej pracy inwestorom na okres 5 czy 10 lat, zwłaszcza w przypadku prac istotnych takich jak wykonanie dachu czy elementów konstrukcyjnych.

Okres ten jest często związany z okresami gwarancji udzielanych przez dostawców (materiałów budowlanych, maszyn czy urządzeń) oraz podwykonawców (usługi). W interesie inwestora leży więc aby okres gwarancyjny na całość robót biegł dopiero od ich całkowitego zakończenia. Będzie to najczęściej data ostatecznego, bezwarunkowego odbioru prac budowlanych (obiektu budowlanego).

Zgłoszenie roszczeń z gwarancji

Wykonawca musi – w przypadku zgłoszenia roszczenia gwarancyjnego - usunąć stwierdzone usterki i wady. W interesie obu stron, które mają w tym zakresie pełną autonomię i mogą te kwestie uregulować w umowie dowolnie, jest aby precyzyjnie określić w jakiej formie i w jakim terminie roszczenie ma być zgłoszone, w jakim terminie usterki i wady mają być usunięte oraz jakie roszczenia przysługują inwestorowi w przypadku niewykonania roszczenia gwarancyjnego przez wykonawcę.

Istnieje jedno roszczenie gwarancyjne, którego nie przyznaje się inwestorowi w umowie o roboty budowlane – jest to wymiana rzeczy na wolną od wad. Trudno sobie wyobrazić aby inwestor miał roszczenie o budowę nowego obiektu i to w tym samym miejscu, w którym istnieje obecny. Zazwyczaj więc to roszczenie jest wyraźnie wyłączane w umowie ale nawet bez takiego zapisu zgłoszenie roszczenia o wymianę rzeczy na wolną od wad stanowiłoby przynajmniej nadużycie prawa podmiotowego.

Wina nie ma nic do rzeczy

Gwarancja daje inwestorowi wolność od wad powstałych z przyczyn tkwiących w samym obiekcie budowlanym. Inwestor nie musi udowadniać, że przyczyną powstania wady było działanie wykonawcy. Gwarancja ma charakter absolutny, obiektywny – wykonawca nie zwolni się ze swoich obowiązków wskazując brak zawinienia (choćby nieumyślnego). Nie wygasa ona wskutek spełnienia świadczenia gwarancyjnego ale trwa tyle ile wynika z okresu gwarancyjnego.

Specyfika gwarancji za roboty budowlane w orzecznictwie

Przyjrzymy się teraz temu jak orzekają sądy w odniesieniu do postanowień gwarancyjnych w umowach o roboty budowlane.

Gwarancja jako rezultat swobody umów

W wyroku z dnia 23 marca 2018 roku (I AGa 55/18) Sąd Apelacyjny w Białymstoku przede wszystkim potwierdził, że wykonawcy robót budowlanych mogą udzielać gwarancji na ogólnej zasadzie swobody umów. Nie stoi tu na przeszkodzie fakt, że przepisy nie przewidują gwarancji przy innych typach umów niż umowa sprzedaży. Co za tym idzie, stosunek gwarancji ma charakter umowny i podlega zasadzie swobody umów, co oznacza, że treść zobowiązania gwaranta może być, co do zasady, określona swobodnie.

Sąd podkreślił także, że gwarancja jakości robót:

  • jest pisemnym zapewnieniem wykonawcy co do jakości wykonanych robót budowlanych;
  • jest udzielana dobrowolnie, a jej treść formułuje gwarant.

Gwarancja może też być jednak wynikiem negocjacji miedzy stronami, zwłaszcza gdy zamawiający z silną pozycją kontraktową istotnie wpływa na treść swoich uprawnień i obowiązków wykonawcy. W każdym razie strony gwarancji mogą w sposób dowolny ją ukształtować. Podstawowym źródłem co do zakresu i treści obowiązku gwaranta jest umowa lub dokument gwarancyjny, jeśli go wystawiono.

Jeżeli strony zastrzegły w umowie gwarancji na pierwsze żądanie okresy, w których gwarant jest zobowiązany do spełnienia określonych kwot gwarancyjnych, całkowity zakres odpowiedzialności gwaranta odpowiada ogólnej sumie gwarancji wskazanej w umowie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2019 roku, I CSK 724/17).

Gwarancja jest akcesoryjna a faktura może być dokumentem gwarancyjnym

Pogląd omówiony wyżej stanowi rozwinięcie myśli zawartej we wcześniejszej uchwale Sądu Najwyższego wydanej w sprawie o sygnaturze akt III CZP 62/08 w dniu 10 lipca 2008 roku. Sędziowie orzekli, że brak przepisów o gwarancji na przykład właśnie przy umowie o roboty budowlane czy umowie o dzieło nie stoi na przeszkodzie udzieleniu gwarancji przez wykonawców robót lub przyjmujących zamówienia w ramach swobody umów. Zdaniem sądu w takim przypadku przepisy gwarancji w umowach sprzedaży należy stosować w drodze analogii. Zawarcie dodatkowej umowy gwarancji nie sprzeciwia się w szczególności naturze głównego stosunku obligacyjnego wynikającego np. z umowy o roboty budowlane.

Podobnie jak w przypadku umowy sprzedaży, gwarancja przy umowie o dzieło ma więc charakter akcesoryjny. Jej istota polega na tym, że gwarant ponosi odpowiedzialność za osiągnięcie przez kupującego określonego rezultatu. Chodzi tu w szczególności o niezakłócone korzystanie z obiektu budowlanego, jego prawidłowe funkcjonowanie. Przede wszystkim jednak jeżeli gwarantem jest podmiot inny niż wykonawca (np. bank czy zakład ubezpieczeń) to nie może on wobec beneficjenta gwarancji (inwestora) podnosić zarzutów z innego stosunku prawnego, w szczególności zarzutów ani z umowy zlecenia gwarancji ani też zarzutów ze stosunku podstawowego (umowy o roboty budowlane).

Z analizowanej uchwały wynika także, że faktura zawierająca klauzulę gwarancyjną może być uznana za dokument gwarancyjny. Taka klauzula na fakturze może mieć na przykład następującą treść: „Wydanie faktury stanowi potwierdzenie właściwej jakości i kompletności towarów i usług. Niniejsza faktura stanowi podstawę do realizacji uprawnień gwarancyjnych z tytułu zakupionych towarów i wykonanych usług”. Przepisy nie przewidują bowiem żadnej szczególnej formy dokumentu gwarancyjnego.

Kaucja gwarancyjna

W wyroku z dnia 25 maja 2016 roku (V CSK 481/15) Sąd Najwyższy stwierdził, że uzupełnieniem umowy o roboty budowlane może być umowa kaucji gwarancyjnej – zawarta w formie odrębnej umowy albo w formie dodatkowego zastrzeżenia umownego.

Kaucja gwarancyjna służy temu aby wykonawca prawidłowo wykonał swoje obowiązki w zakresie usunięcia wad i usterek. Kaucja może zabezpieczać zarówno takie roszczenia wynikające z przepisów o rękojmi jak i z obowiązków gwarancyjnych.

Taka umowa kaucji:

  • polega na tym, że kaucjodawca (wykonawca z umowy o roboty budowlane) przekazuje określoną ilość pieniędzy, a kaucjobiorca (inwestor) może z nich korzystać zobowiązując się do ich zwrotu;
  • skutkuje przeniesieniem własności środków pieniężnych – wyjątkiem jest sytuacja gdy zabezpieczeniem z umowy kaucyjnej jest niewypłacone wykonawcy wynagrodzenie, które nie zostało potrącone na poczet kaucji gwarancyjnej; to rozwiązanie jest dość popularne gdyż trudno uzyskać sumę kaucyjną od wykonawcy, którego wypłacalność jest bardzo często wątpliwa;
  • ma charakter kauzalny i akcesoryjny (jej byt zależy od bytu umowy o roboty budowlane).

W przypadku niespełnienia przez kaucjodawcę świadczenia w określonym terminie kaucjobiorca jest uprawniony do zaspokojenia się z przedmiotu kaucji.

Oczywiście kwota kaucji gwarancyjnej jest niezależna od wynagrodzenia w tym znaczeniu, że żądanie zwrotu kwot zatrzymanych na kaucję nie jest tożsame z żądaniem zapłaty wynagrodzenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2019 roku, V ACa 361/19).

Kiedy wada jest istotna?

Rozróżnienie na wady istotne i nieistotne ma znaczenie na przykład wówczas gdy gwarancja różnicuje uprawnienia inwestora w zależności od tego, która z tych wad wystąpiła. Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 czerwca 2018 roku (V ACa 1302/17) na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest istotna. Taką wadą jest zaś wada:

  • uniemożliwiająca czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót;
  • wyłączająca ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy; albo
  • odbierająca im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość.

Zgłoszenie wad na gwarancji

Na etapie odbierania prac budowlanych może dojść do sytuacji gdy ilość wad jest spora i inwestora zastanawia się czy w ogóle odbierać budynek. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 29 marca 2017 roku (I ACa 944/16) stanął na stanowisku, że istnienie nawet licznych uchybień, w wykonanym obiekcie budowlanym co do zasady nie stanowi podstawy do odmowy jego przyjęcia. W takim przypadku inwestor może je natomiast zgłosić wykonawcy i skorzystać z uprawnień jakie daje rękojmia, gwarancja lub treść zawartej umowy (np. w zakresie kary umownej za wady). Odebranie obiektu jest bowiem obowiązkiem inwestora (zamawiającego) a zatem nie może on uzurpować sobie uprawnienia do jednostronnej decyzji w tej kwestii. Co innego w przypadku wad istotnych, które omówiliśmy powyżej – wówczas możliwa jest odmowa przyjęcia przedmiotu robót.

Marcin Sarna radca prawny

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41107 )
Array ( [docId] => 41107 )