Będą zmiany w umowie o dożywocie

Umowa dożywocia to instytucja prawa cywilnego. Jej celem jest zaspokojenie potrzeb osobistych tzw. dożywotnika. Umowa polega na tym, że dożywotnik - czyli zbywca nieruchomości, będący świadczeniobiorcą - przenosi prawo własności na świadczeniodawcę, nabywcę tej nieruchomości. W zamian świadczeniodawca zobowiązuje się pokryć koszty utrzymania i zaopiekować się dożywotnikiem, w szczególności poprzez przyjęcia go jako domownika, dostarczenie wyżywienia, ubrania, mieszkania, mediów, ogrzewania, zapewnienia pielęgnacji w chorobie. 

W obecnym stanie prawnym, dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna. Jednak już zobowiązanym z tytułu tej umowy może być zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna oraz jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której jednak ustawa przyznała zdolność prawną. 

Umowie dożywocia często towarzyszy obciążenie nieruchomości służebnością na rzecz zbywcy. Może być ona ograniczona do części nieruchomości np. służebność mieszkania. Nabywca może również zobowiązywać się do spełniania powtarzającego się świadczenia pieniężnego lub rzeczowego (w rzeczach oznaczonych co do gatunku).

O ile służebność mieszkania stanowi treść umowy o dożywocie, o tyle już renta pieniężna na rzecz dożywotnika to świadczenie dodatkowe, niewymagane w przepisach o dożywociu. 

Umowa dożywocia jest wykorzystywana często przez seniorów, którzy nie są aktywni zawodowo, a jednocześnie mają niskie świadczenia emerytalne. Umowa pozwala im na dodatkowe źródło utrzymania i zabezpieczenie opieki w razie potrzeby. 

W przypadku wypłaty świadczenia pieniężnego dla osoby przekazującej nieruchomość, możemy mówić o odwróconej hipotece - prawo własności nieruchomości jest przeniesione w zamian za przyszłe świadczenia pieniężne. Zdaniem twórców nowych przepisów, w przypadku zawarcia takiej umowy, właściciel traci prawo własności, a jego interesy nie są odpowiednio zabezpieczone. Głównie ze względu na fakt, że seniorzy często wybierają ofertę tzw. funduszy hipotecznych, traktujących umowę dożywocia jako inwestycję i zakładając, że przekazane środki będą znacznie mniejsze niż wartość nieruchomości. 

Ponieważ nie ma szczególnych regulacji - podmioty te wykorzystują umowę dożywocia. 

Jednak umowa nie daje zbyt wielu gwarancji, ponieważ nie ma szczegółowych unormowań prawnych. Może się okazać, że przeciwko funduszowi hipotecznemu toczy się postępowanie egzekucyjne, które doprowadzi do zmiany własności nieruchomości, a renta przestanie być wypłacana np. na skutek ogłoszenia upadłości.

Dodatkowo umowa dożywocia wyłącza możliwość rozliczenia się ze spadkobiercami dożywotnika, nawet wówczas gdy czas wypłaty renty, a co za tym idzie przekazana suma pieniężna jest niewspółmiernie niska do wartości nieruchomości. 

Biorąc to pod uwagę, umowa dożywocia nie powinna stanowić podstawy prowadzenia działalności gospodarczej i stąd proponowana zmiana przepisów.

Umowa dożywocia została stworzona dla przekazywania nieruchomości na rzecz osób najbliższych w zamian za opiekę. Projektodawcy zauważają, że uzasadnione jest również rozszerzenie umowy dożywocia o możliwość przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.  

Nowe przepisy ograniczają krąg osób, które mogą być stronami umowy dożywocia. Zgodnie z założeniami projektu, stroną umowy będzie mógł zostać jedynie małżonek, wstępni, zstępni, rodzeństwo, powinowaci w tej samej linii lub stopniu, dzieci rodzeństwa, ojczym, macocha, przysposabiający oraz jego małżonek, przysposobiony oraz jego małżonek, a także osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu, jeśli stale zamieszkują z dożywotnikiem w chwili zawarcia umowy dożywocia. 

Umowa dożywocia będzie mogła dotyczyć również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego ustanowiono oddzielną księgę wieczystą. Jest to konieczny wymóg ze względu na potrzebę ujawnienia obciążenia nieruchomości prawem dożywocia. 

Zasady umowy dożywocia mają być odpowiednio stosowane do innych umów, w których nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, o ile przepisy odrębnych ustaw nie stanowią inaczej. Jest to regulacja dedykowana umowom odwróconego kredytu hipotecznego.