Kupić mieszkanie nowe czy używane – poradnik (cz. 2)

Data: 25-02-2016 r.

Mieszkanie nowe od dewelopera, czy może używane, z drugiej ręki? Rynek pierwotny i wtórny mają swoje wady i zalety, Home Broker przyjrzał się im.

Okazuje się, że nie ma rozwiązań najlepszych dla wszystkich. Dla jednych lepsze będzie nowe mieszkanie, a dla drugich – używane.

Mało atrakcyjnych lokalizacji na rynku pierwotnym

 

Wybór najlepszego miejsca do zamieszkania to najczęściej sztuka kompromisu. Idealne mieszkanie położone jest w cichej okolicy, bisko centrum lub miejsca pracy i z dostępem do infrastruktury miejskiej. Ale uśredniając należy przyznać, że mieszkania z rynku wtórnego wygrywają pod kątem lokalizacji z rynkiem pierwotnym. To oczywiste, że prawie wszystkie atrakcyjne parcele w miastach są już zajęte. Większość osiedli deweloperskich budowanych jest w oddalonych od centrum dzielnicach, gdzie infrastruktura dopiero powstaje. Atrakcyjnie położone nowe inwestycje to rzadkość, a ich ceny są zwykle wysokie. Praktycznie nie ma szans, by zamieszkać w nowym mieszkaniu przy rynku czy najbardziej cenionych ulicach miast – one są już zabudowane od lat.

Słaba infrastruktura nowych mieszkań

Lokalizacja nieruchomości wiąże się nie tylko z jej położeniem geograficznym, ale i dostępem do niezbędnej infrastruktury. Na starszych osiedlach najczęściej wszystko jest na miejscu. Nie tylko sklepy spożywcze, ale i przychodnie, przedszkola, szkoły, place zabaw, zakłady usługowe i tak dalej. Na nowych osiedlach ze świecą szukać publicznych przedszkoli, a o szewcu można tylko pomarzyć, cała infrastruktura miejska powstaje dopiero po jakimś czasie.

Warto też zwrócić uwagę na zieleń, bo świeże nasadzenia nie wyglądają tak dobrze jak kilkudziesięcioletnie drzewa. Dodatkowym problemem jest bliskość budynków. Te budowane kilkadziesiąt lat temu miały zwykle zachowaną rozsądną odległość między sobą, dziś często buduje się tak, że sąsiedzi zaglądają sobie w okna.

Jeśli chodzi o sąsiadów, to mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego mogą się różnić. Inaczej wygląda struktura mieszkańców osiedla z lat 60., a inaczej nowego budownictwa. W tym pierwszym możemy spotkać uciążliwych sąsiadów, ale z drugiej strony w starszym budownictwie ludzie są często bardziej zżyci, można mówić o istnieniu społeczności. W przypadku wielu nowych osiedli każdy żyje w swojej enklawie. Lecz w nowych osiedlach nie grozi nam sąsiedztwo lokatorów z kwaterunku, a ogrodzenie sprawia, że nikt nie pożądany nie zakłóca spokoju.

Kupując nowe mieszkanie trzeba pamiętać jeszcze o jednym – jeśli wprowadzamy się jako jedni z pierwszych, to należy być przygotowanym na to, że przez najbliższy rok pojawiać się będą kolejni lokatorzy, a przed nimi szły będą remonty. Trzeba się więc przyzwyczaić do dźwięków młotka i wiertarki. Z drugiej strony, jak już wszyscy zamieszkają, to przez kilka lat powinna być cisza, a w starszych blokach nigdy nie wiadomo kiedy ktoś zacznie remontować.

Rynek wtórny szybciej dostępny

Jednym z czynników, który decyduje o wyborze nieruchomości może być jej dostępność. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego nierzadko kupujemy nieruchomość na jednym z pierwszych etapów budowy. Nie każdy chce i może czekać rok czy półtora na oddanie lokalu do użytkowania, a przecież potem należy jeszcze mieszkanie urządzić. Na rynku wtórnym znaleźć można nieruchomości gotowe do zamieszkania „od dziś”, co jest ogromną zaletą. Nawet przy zakupie na kredyt, co wydłuża proces, w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji można zamieszkać na swoim. Oczywiście na rynku pierwotnym są dostępne mieszkania gotowe, a nawet takie już wykończone, ale jest ich niewiele. Wg ostatniego raportu firmy REAS w czwartym kwartale 2015 r. zaledwie co piąte mieszkanie dostępne na rynku pierwotnym było oddane do użytkowania.

Z tym wiąże się także bezpieczeństwo zakupu. Kupując „dziurę w ziemi” zawsze narażamy się na ryzyko. Zostało ono znacząco zmniejszone dzięki wprowadzeniu ustawy deweloperskiej, która nakłada obowiązek prowadzenia tzw. rachunków powierniczych. To zabezpiecza klientów przed bankructwem dewelopera, ale nie przed problemami banku, o czym przekonali się klienci deweloperów mających rachunki powiernicze w SK Banku.

Na bezpieczeństwo uwagę zwracają też banki – mały deweloper bez ugruntowanej pozycji rynkowej nie budzi ich zaufania i osoba kupująca nieskończone mieszkanie od takiej firmy może mieć utrudniony dostęp do kredytu hipotecznego. Na rynku wtórnym ryzyka też istnieją, ale są mniejsze. Do niedawna przewagą rynku pierwotnego była możliwość skorzystania z programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Ale od września 2015 r. dofinansowanie mogą dostać też kupujący mieszkania z drugiej ręki.

Lepsza funkcjonalność nowych mieszkań

W nowych mieszkaniach częściej spotkamy niebanalne rozwiązania architektoniczne, nieruchomości takie są bardziej atrakcyjne. Nieszablonowy układ okien, wyjątkowy kształt pomieszczeń czy materiały wykończeniowe najwyższej jakości – w starszym budownictwie o to trudno, w nowszym zaś się zdarza, choć oczywiście tylko w tych droższych i bardziej prestiżowych osiedlach.

W nowych budynkach częściej też znajdziemy np. garderobę, a pomieszczenia są tak zaplanowane, by było miejsce na przykład na szafę wnękową. Podobnie wygląda kwestia infrastruktury osiedlowej  – większość ma garaże, nowoczesne windy, trafiają się i rowerownie. Na rynku wtórnym możemy kupić mieszkanie na czwartym piętrze bez windy, a parkować trzeba będzie „pod chmurką”.

Marcin Krasoń, Home Broker

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Polecamy kancelarię:

  • Kancelaria Radców Prawnych ARVE M.Kusztan & R.Ponichtera Sp. K.

    ul. Czysta 4, 50-013 Wrocław

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marek Foryś

    ul. Słupecka 9/1, Gdynia

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria MERITUM

    ulica Westerplatte 13/5, 31-033 Kraków

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Radosław Tymiński

    Łukowska 9 Lok. 126, 04-133 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Prawna Iurisco Edyta Przybyłek

    ul. Zgrzebnioka 28, 40-520 Katowice

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marcin Majcherczyk

    ul. Stawowa 4 lok. 39, 41-200 Sosnowiec

    Wyświetl wizytówkę
  • THE N.E.W.S. LAW CENTER Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

    ul. Kazachska 1/89, 02-999 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • adwokat Wojciech Rudzki - kancelaria adwokacka

    Józefa Piłsudskiego 40/4 Kraków 31 - 111

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Robert Dudkowiak

    ul. Jana Pawła II 11 lok. 5, 62-300 Września

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Adwokacka Adwokata Piotra Sęka

    ul. Narutowicza 44 lok. 20, 90-135 Łódź

    Wyświetl wizytówkę
Array ( [docId] => 38635 )
Array ( [docId] => 38635 )

Array ( [docId] => 38635 )