Wpisanie hipoteki przymusowej po zmianie właściciela

Powódka stała się właścicielką nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Sąd Rejonowy udzielił jej przybicia nieruchomości (była prowadzona licytacja publiczna), a po wpłacie ceny przysądził jej własność. Zanim jednak postanowienie o przysądzeniu się uprawomocniło, wierzyciel złożył wniosek wpisu hipoteki przymusowej, a tego dokonano już po zmianie właściciela nieruchomości. 

Osoba, która nabyła w dobrej wierze nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym nie zdołała obronić swoich praw przed sądem. Powództwo zostało oddalone przez Sąd Okręgowy. Tym samym mimo zmiany właściciela, została wpisana hipoteka przymusowa wierzyciela, który nie wyegzekwował długu od poprzedniego właściciela nieruchomości. A to wszystko mimo sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego. Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich wyrok narusza zasadę zaufania do państwa, ingeruje w prawa majątkowe nowej właścicielki. W związku z tym skierował skargę nadzwyczajną do Sądu Najwyższego. 

Zarówno w toku postępowania pierwszo- jak i drugoinstancyjnego sądy skupiało się na tym kiedy nastąpiła prawomocność przysądzenia i jakie miała ona skutki dla wygaśnięcia hipoteki. Jednak oba sądy pominęły fakt, czy samo postanowienie o przysądzeniu wpływa na możliwość obciążenia nieruchomości hipoteką przymusową. Zdaniem RPO w sprawie nie mogło w ogóle dojść do obciążenia nieruchomości, ponieważ prawo własności przeszło już na osobę trzecią. 

Ważne: Zgodnie z art. 109 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona jedynie na nieruchomości będącej własnością dłużnika. 

Rodzi się jednak pytanie, czy możliwe jest ujawnienie w księdze wieczystej hipoteki przymusowej po sprzedaży nieruchomości, jeśli wniosek o wpis hipoteki wpłynął przed sprzedażą nieruchomości? 

Rzecznik Praw Obywatelskich stoi na stanowisku, że o ile w postępowaniu wieczystoksięgowym samo dokonanie takiego wpisu jest możliwe, to jednak nie przesądza to jeszcze o jego prawidłowości. Osoba dotknięta obciążeniem ma prawo żądać usunięcia takiego wpisu w postępowaniu wieczystoksięgowym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Sąd orzekający o wpisie hipoteki orzeka bowiem uwzględniając stan prawny z chwili złożenia wniosku, a nie z chwili orzekania. Jednak nowy właściciel ma prawo taki wpis zakwestionować, chociażby z wykorzystaniem powództwa o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. 

Ważne: RPO zaznacza, że powódka działała w dobrej wierze i w zaufaniu do organu państwa, który zasądził na jej rzecz prawo w stanie wolnym od obciążeń. Dodatkowo - treść księgi wieczystej do upływu terminu na wniesienie zażalenia na postępowanie o przysądzeniu nie zawierała żadnych wpisów o obciążeniu prawa własności. 

Czy Rzecznikowi Praw Obywatelskich uda się ochronić interesu powódki? Z odpowiedzią na to pytanie musimy poczekać na wyrok Sądu Najwyższego. Zdecydowanie będzie miał on wielkie znaczenie dla wszystkich zainteresowanych zakupem nieruchomości w ramach toczącego się postępowania egzekucyjnego, bo przesądzi o ich ochronie przed ewentualnymi roszczeniami wierzycieli.