Co powinieneś wiedzieć o terenie biologicznie czynnym, by uniknąć posadowienia budynku w niewłaściwym miejscu

Kategoria: Prawo budowlane
Data: 27-04-2019 r.

Zagadnienia związane z terenem biologicznie czynnym odgrywają bardzo istotną rolę w procesie budowlanym. Decydują bowiem o tym, czy na danym gruncie możliwe jest posadowienie planowanego budynku. Wynika to z faktu, że w zapisach planów miejscowych lub w treści decyzji o warunkach zabudowy zawsze procentowo określona jest wielkość terenu biologicznie czynnego w stosunku do terenu, który może być zabudowany. Przeczytaj, jakie kwestie związane z terenem biologicznie czynnym powinieneś uwzględnić w procesie budowlanym, by uniknąć posadowienia budynku w niewłaściwym miejscu.

Czym jest teren biologicznie czynny

Definicja terenu biologicznie czynnego zawarta została w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.; dalej: rwt). Początkowo, w tym akcie prawnym, znajdowała się inna nazwa – „powierzchnia terenu biologicznie czynna”. Pojęcie to oznaczało grunt rodzimy, pokryty roślinnością oraz wodą powierzchniową na działce budowlanej, a także 50% sumy nawierzchni tarasów i stropodachów, urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym ich naturalną wegetację o powierzchni nie mniejszej niż 10m2.

 

W wyniku nowelizacji definicja ta została zmieniona w sposób bardzo istotny. Obecnie mowa jest o terenie biologicznie czynnym. Ustawodawca zrezygnował więc z nazwy „powierzchnia terenu biologicznie czynna”. Aktualnie pojęcie to oznacza teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Różnica miedzy poprzednią a aktualną definicją dotyczy zniesienia ograniczenia dotyczącego tarasów i stropodachów. W poprzednim stanie prawnym za biologicznie czynną uznawano tylko tę powierzchnię tarasów i stropodachów, która stanowiła trawniki lub kwietniki. Aktualnie do terenu biologicznie czynnego zaliczamy każdą powierzchnię tarasów i stropodachów, o ile posiada tylko nawierzchnię umożliwiającą naturalną wegetację roślin. Nie ma zatem problemów z kwalifikacją obiektu jako kwietnika lub trawnika, a ważne jest tylko zapewnienie zieleni naturalnej wegetacji.

Ustawodawca nie przewidział żadnej legalnej (wyrażonej w przepisach prawnych) definicji „naturalnej wegetacji”. Dlatego też sformułowanie to powinniśmy interpretować tak samo jak w języku potocznym. Zgodnie z definicją zawartą w słowniku języka polskiego, wegetacja to rozwój rośliny w ciągu roku. W efekcie za naturalną wegetację należy uznać rozwój rośliny w warunkach naturalnych, w tym w szczególności w takich warunkach, które zapewniają naturalne oświetlenie, nawodnienie i glebę.

Jak obliczać powierzchnię terenu biologicznie czynnego

Obliczając powierzchnię terenu biologicznie czynnego uwzględnia się:

  • teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację - tę powierzchnię zalicza się w 100%. Do tego terenu należy zaliczyć przede wszystkim grunt, który nie podlegał żadnej ingerencji. Możliwe jest zaliczenie do niego także powierzchni podlegającej ingerencji technicznej, jeżeli mimo tego możliwy jest tam naturalny wzrost i rozwój roślin. Jako przykład takiego terenu można powołać system paneli trawnikowych czy teren wyłożony kratką eko. Co do tych terenów, orzecznictwo sądów administracyjnych kluczową wagę przywiązuje do tego, jaka jest technologia wykonania urządzeń zamocowanych w gruncie. Każdą sprawę – zgodnie z orzecznictwem sądów – należy oceniać indywidualnie, zależnie od stosowanych urządzeń;

  • powierzchnię tarasów i stropodachów, z nawierzchnią o której mowa powyżej, o ile powierzchnia ta wynosi nie mniej niż 10m2– tego typu powierzchnie zalicza się w 50%;

  • wody powierzchniowe na terenie, o którym mowa w podpunkcie pierwszym. Co należy rozumieć przez wody powierzchniowe określa ustawa z 20 lipca 2017 r. prawo wodne (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2268 ze zm.). Zgodnie z art. 5 tej ustawy jako wody powierzchniowe kwalifikować należy: śródlądowe wody powierzchniowe:

a) płynące w ciekach naturalnych, kanałach oraz w źródłach, z których cieki biorą początek, znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym bądź okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych, znajdujące się w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących, a także

b) stojące, do których zalicza się wody znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi wodami płynącymi oraz

c) morskie wody wewnętrzne.

Powierzchnia wszystkich podanych wyżej wód, o ile znajduje się w granicach danej działki budowlanej, liczy się jako powierzchnia terenu biologicznie czynnego.

Z orzecznictwa …

Wynik kalkulacji powierzchni terenu biologicznie czynnego do współczynnika powierzchni objętej zabudową nie zawsze daje 100% wielkości danej działki budowlanej. Wynika to z faktu, że powierzchnia stropodachów i tarasów jest zaliczana do terenu biologicznie czynnego w 50%.

Wyrok NSA z 26 maja 2011 r.; II OSK 91/10; Legalis.

Wielkość powierzchni terenu biologicznie czynnego

Przepisy rwt określają wymogi dotyczące powierzchni terenu biologicznie czynnego. Zgodnie z § 39 rwt, powierzchnia terenu biologicznie czynnego musi wynosić przynajmniej 25% powierzchni działki, jeżeli jest to działka przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania. Inny procent (większy) może wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W myśl§ 40 rwt, place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych powinny w co najmniej w 30% znajdować się na terenie biologicznie czynnym – ten wymóg dotyczy zespołu budynków wielorodzinnych, objętych jednym pozwoleniem na budowę.

Jeżeli działka przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania, to powierzchnia terenu biologicznie czynnego musi wynosić przynajmniej 25% powierzchni działki. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może określać inny (większy) procent. Natomiast w przypadku zespołu budynków wielorodzinnych, objętych jednym pozwoleniem na budowę, place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych powinny w co najmniej w 30% znajdować się na terenie biologicznie czynnym.

Plan przestrzenny a powierzchnia biologicznie czynna

Wiele istotnych wymogów związanych z powierzchnią biologicznie czynną znajduje się w zapisach mpzp. Wynika to z art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo miedzy innymi minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej. Jasne przy tym jest to, że plany miejscowe mogą określać wyłącznie minimalne wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej. Plany te nie mogą natomiast modyfikować definicji terenu biologicznie czynnego, zawartej w przepisach rwt.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego należy koniecznie określić minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej.

Z orzecznictwa …

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie mogą modyfikować definicji terenu biologicznie czynnego, zawartej w przepisach rozporządzenia. Wynika to z faktu, ż rozporządzenie jest aktem wyższego rzędu od postanowień planu miejscowego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 10 dnia listopada 2010r, IISA/GL 496/10).

Warunki zabudowy a powierzchnia biologicznie czynna

Ustawodawca nie wprowadził podobnego obligatoryjnego obowiązku w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W tym zakresie obowiązuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588).

Rozporządzenie to zawiera jedynie wymóg dotyczący ustalania wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. W praktyce jednak organy często wprowadzają zapisy dotyczące minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w decyzji o warunkach zabudowy.To, czy inwestor spełni wymogi dotyczące powierzchni biologicznie czynnej, jest weryfikowane na etapie decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ sprawdza wówczas czy powierzchnia budynku, dojść i dojazdów oraz ich technologia zapewnia wskaźnik zawarty w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli inwestor nie zapewni minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, to wydawana jest decyzja odmawiająca uzyskania pozwolenia na budowę.

Naruszenie przez inwestora wymogów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej na etapie realizacji inwestycji stanowi samowolę budowlaną. Ma to bowiem wpływ na zagospodarowanie działki.

Najważniejsze orzecznictwo

Możliwość zaliczenia powierzchni wyłożonej określonym rodzajem kraty trawnikowej czy płyty ażurowej do powierzchni biologicznie czynnej jest uzależniona od rodzaju i warstw jej podbudowy, a organ w każdym przypadku powinien zbadać sposób umieszczenia takiej kraty czy płyty w gruncie celem ustalenia czy istnieją warunki dla naturalnej wegetacji roślin.

Rozstrzygnięcie zagadnienia, czy dany teren może być uznany za biologicznie czynny, wymaga od organu odniesienia się do zawartego w projekcie zagospodarowania terenu opisu sposobu posadowienia kraty trawnikowej na gruncie. Organ winien zanalizować poszczególne czynności podane przez producenta kraty i ustalić, czy sposób urządzenia terenu parkingu zapewni tzw. naturalną wegetację roślin. Jak wynika z opisu czynności wskazanego na projektu zagospodarowania terenu kratka trawnikowa eko-fix ma być umocowana na podbudowie z tłucznia, piasku i żwiru. Te naturalne warstwy urządzonego terenu parkingu wskazują, że zapewnienia producenta kraty eko-fix o możliwości cyrkulacji wody gwarantują możliwość zachowania tego terenu w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin. Należy zastrzec, że stanowisko to nie ma odniesienia generalnego czy ogólnego do wszystkich rodzajów krat trawnikowych. W każdym przypadku ich zastosowania organy – nie opierając się wyłącznie na zapewnieniach producentów-powinny zbadać, jaki jest sposób ich umocowania i posadowienia na gruncie i w jaki sposób ma być urządzony teren.

O tym czy dany teren pokryty kratą trawnikową może być zaliczony do terenu biologicznie czynnego przesądza jedynie sposób urządzenia danej nawierzchni. Pewną wskazówką może być okoliczność, że definicja terenu biologicznie czynnego umożliwia zaliczenie doń również 50% powierzchni tarasów i stropodachów z nawierzchnią (…) ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, nie mniej jednak niż 10 m2. terenu. Zatem betonowa powierzchnia tarasów czy stropodachów z urządzoną na niej nawierzchnią ziemną nie uniemożliwia uznania tych części budynków za teren biologicznie czynny z tym że w 50%. Z powyższego można wnioskować, że przykładowo „odcięcie” pewnej warstwy ziemi (zabetonowanie) na określonej głębokości bez możliwości takiego urządzenia pozostałej jej nawierzchni, które umożliwiałoby naturalną wegetację nie pozwalałoby na zaliczenie danego terenu do terenu biologicznie czynnego.

Co do zasady nie ma przeszkód by powierzchnię parkingu zaliczyć do powierzchni biologicznie czynnej.

Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012 r.; II SA/Gd 528/12; Legalis

Zgodnie z § 4 pkt 6 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalenia dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy powinny zawierać m.in. określenie udziału powierzchni biologicznie czynnej. Brak jest podstaw prawnych do zawarcia w planie miejscowym definicji tego pojęcia, a zwłaszcza modyfikacji przepisu § 3 pkt 22 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wyrok WSA w Gliwicach z 8 grudnia 2010 r.; II SA/Gl 728/10; Legalis

Przed dokonaniem oceny czy powierzchnię parkingów zielonych można zaliczyć do powierzchni biologicznej czynnej w pierwszej kolejności należy ustalić czy system w jakim zostaną one wykonane zapewniają naturalną wegetację roślin. Jak wynika z pisma producenta z dnia […] lipca 2013 r., przez zastosowanie panelu trawnikowego Ekofix jest możliwe uzyskanie 89% powierzchni biologicznie czynnej. Z powyższego można wyprowadzić wniosek, iż producent zakłada możliwość naturalnej wegetacji roślin na panelach trawnikowych. Powyższe dopuszcza również orzecznictwo sądowoadministracyjne, w którym wskazuje się, że teren wyłożony kratką eko może być uznany za teren umożliwiający naturalną wegetację, jak wymaga tego warunek zawarty w definicji terenu biologicznie czynnego (zob. wyrok WSA w Warszawie z 23 lipca 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 92/13 oraz wyrok NSA z 24 października 2014 r., sygn. akt II OSK 929/13 – CBOSA). Do przesądzenia kwestii naturalnej wegetacji roślin posadowionych na terenie wyłożonym panelem trawnikowym istotne jest ustalenie jak ten panel trawnikowy ma być umieszczony na gruncie. Tylko krata trawnikowa na odpowiednim gruncie może zapewnić naturalną wegetację roślin. O tym czy dany teren pokryty kratą trawnikową może być zaliczony do terenu biologicznie czynnego przesądza jedynie sposób urządzenia danej nawierzchni.

Wyrok WSA w Poznaniu z 11 czerwca 2015 r.; IV SA/Po 1198/14; Legalis

Inwestor prawidłowo zaliczył do powierzchni biologicznie czynnej teren nasypu nad garażem podziemnym. Teren ten można zaliczyć w 50% za biologicznie czynny. Teren będzie miał formę trawnika, który będzie rósł na naturalnej ziemi i będzie miał zapewnioną naturalną wegetację. Fakt, że trawnik będzie usytuowany na podziemnej części garażu nie może eliminować go z możliwości zaliczenia jej jako powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia biologiczna czynna na działce stanowi 31,1% powierzchni całej działki co spełnia wymagania §39 rozporządzenia mówiącego, że co najmniej 25% powierzchni działki budowlanej pod zabudowę wielorodzinną winno być urządzone jako powierzchnia biologicznie czynna.

Wyrok WSA z 8 września 2011 r.; VIII SA/Wa 1024/10; Legalis

Podsumowanie

Teren biologicznie czynny to bardzo istotne zagadnienie związane z realizacją inwestycji. Prowadzą one często do konfliktów między inwestorem a organem administracji budowlanej. Wynika to z faktu, że liczba atrakcyjnych działek budowlanych jest niska, a ich ceny wysokie, stąd inwestor chce je zawsze maksymalnie wykorzystać pod zabudowę. Inwestorzy stosują więc często rozwiązania techniczne mające zapewnić naturalną wegetację roślin, a równocześnie pozwalające wykorzystać teren na dojścia lub dojazd do parkingu.

Podstawa prawna:

  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.).

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk



Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41056 )
Array ( [docId] => 41056 )

Array ( [docId] => 41056 )