Jak będzie wyglądało rozpoczęcie robót budowlanych od września 2020 r.?

Kiedy można rozpocząć roboty budowlane?

W przypadku inwestycji wymagających od inwestora dokonania zgłoszenia zamiaru budowy lub wykonania robót budowlanych do realizacji zamierzenia można przystąpić, jeżeli właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (czyli starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia dokonania zgłoszenia. Co ważne, za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora wyznaczonego (do 31 grudnia 2025 r. jest to Poczta Polska S.A.) albo dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego (w przypadku doręczana pism za pomocą środków komunikacji elektronicznej).

Ponadto na wniosek strony organ administracji architektoniczno-budowlanej, w drodze postanowienia, może wydać zaświadczenie o milczącym załatwieniu sprawy. Zatem jeżeli inwestorowi zależy na pisemnym potwierdzeniu możliwości realizacji inwestycji na podstawie zgłoszenia, to musi postarać się o stosowny dokument.

W przypadku inwestycji wymagających od inwestora uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji.

Choć z obecnego brzmienia Prawa budowlanego nie wynika, by rozpoczęcie robót budowlanych musiało nastąpić na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, to należy przyjąć, że podejmując prace budowlane na mocy nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor działa na własne ryzyko, ponieważ istnieje możliwość wyeliminowania tej decyzji z obrotu prawnego. W związku z tym bezpieczniej jest przyjąć, że roboty budowlane objęte decyzją o pozwoleniu na budowę można rozpocząć wówczas, gdy decyzja ta stanie się ostateczna.

Powyższa zasada nie obowiązuje, gdy:

1) decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności;

2) decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu z mocy ustawy;

3) decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron lub jeżeli wszystkie strony zrzekły się prawa do wniesienia odwołania.

Podstawę rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych stanowi ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, czyli:

1) decyzja organu pierwszej instancji, w stosunku do której upłynął termin na złożenie odwołania i nie został przywrócony termin do wniesienia odwołania;

2) decyzja organu pierwszej instancji, jeżeli organ wyższego stopnia (wojewoda) umorzył postępowanie odwoławcze;

3) decyzja wydana przez organ drugiej instancji na skutek odwołania: utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji albo uchylająca decyzję organu pierwszej instancji w całości albo w części i w tym zakresie orzekająca co do istoty sprawy.

Kiedy następuje rozpoczęcie budowy?

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.

Pracami przygotowawczymi są:

1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;

2) wykonanie niwelacji terenu;

3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;

4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Powyższe wyliczenie czynności uznawanych za rozpoczęcie budowy ma szczególne znaczenie w przypadku budowy, która wymaga pozwolenia na budowę. Inwestor musi się bowiem powstrzymać z ich wykonaniem do czasu, aż decyzja o pozwoleniu na budowę będzie ostateczna lub co najmniej wykonalna.

Nie zapomnij! Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Ponadto jeżeli podjęte przez inwestora działania (np. prace geodezyjne lub wykonywanie niwelacji terenu) nie są bezpośrednio związane z przystąpieniem do realizacji projektowanego przez niego zamierzenia, to nie ma podstaw do przyjęcia, że działania te stanowią rozpoczęcie budowy.

Obowiązki inwestora

Zawiadomienie organu nadzoru

Inwestor jest obowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dla których wymagane jest:

• uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• dokonanie zgłoszenia budowy niektórych rodzajów obiektów, w tym: sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa; wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m²,
• dokonanie zgłoszenia instalowania wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych.

Do zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych (po nowelizacji nie musi być już dokonane na piśmie!) inwestor dołącza:

1) informację wskazującą imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję: kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego – jeżeli został on ustanowiony – oraz w odniesieniu do tych osób dołącza kopie zaświadczeń o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego, wraz z kopiami decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności;

2) oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Do zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor dołącza jedynie oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z między innymi rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego. Do zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor nie dołącza opinii, uzgodnień, pozwoleń. Dokumenty te inwestor powinien mieć przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę, ponieważ stanowią one załączniki do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę.

Sporządzenie projektu technicznego

Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest obowiązany zapewnić sporządzenie projektu technicznego w przypadku:

1)       robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę,

2)       budowy niektórych rodzajów obiektów, w tym: wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane; sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa; wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m²,

3)       przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany.

4)       instalowania wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych.

Zgodnie z Prawem budowlanym inwestor musi zapewnić sporządzenie projektu technicznego najpóźniej przed rozpoczęciem robót budowlanych. Musisz wiedzieć, że nic jednak nie stoi na przeszkodzie temu, by inwestor miał projekt techniczny jeszcze przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest obowiązany przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym projekt techniczny, jeżeli jest wymagany.

Ustanowienie kierownika budowy

Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest obowiązany ustanowić kierownika budowy w przypadku:

1)       robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę;

2)       budowy niektórych rodzajów obiektów, w tym:

a)      wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,

b)     sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa,

c)      wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m^2,

d)     instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych; podbudowy słupowej dla telekomunikacyjnych linii kablowych; stacji regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m^3;

3)       instalowania: wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych; mikroinstalacji biogazu rolniczego;

4)       przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany;

5)       robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy;

6)       robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

Ustanowienie inspektora nadzoru

Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest obowiązany ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego w przypadku:

1)       gdy taki obowiązek wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę,

2)       robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy,

3)       robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych,

4)       obiektów budowlanych, określonych w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego.

Obowiązki kierownika budowy

Przed rozpoczęciem budowy kierownik budowy jest obowiązany:

1)     zabezpieczyć teren budowy lub rozbiórki (uwaga: w przypadku braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy spełnienie obowiązku należy do inwestora);

2)     potwierdzić wpisem w dzienniku budowy otrzymanie od inwestora zatwierdzonego projektu budowlanego oraz, jeżeli jest wymagany – projektu technicznego;

3)     umieścić na terenie budowy, w widocznym miejscu: tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (w przypadku budowy, na której przewiduje się prowadzenie robót budowlanych trwających dłużej niż 30 dni roboczych i jednoczesne zatrudnienie co najmniej 20 pracowników lub przewidywany zakres robót budowlanych przekracza 500 osobodni).

Ostatnie dwa punkty nie dotyczą: budowy, dla której nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy, obiektów służących obronności i bezpieczeństwu państwa, obiektów liniowych.

Pozostałe dokumenty

Zawartość dziennika budowy (montażu, rozbiórki)

Od 19 września 2020 r. regulacje zawarte w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia zostały przeniesione do Prawa budowlanego. Powyższe rozporządzenie zachowuje jednak moc do dnia wejścia w życie nowego rozporządzenia (nie dłużej niż przez 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji). W nowym rozporządzeniu uregulowany zostanie jedynie sposób prowadzenia dzienników budowy, montażu i rozbiórki, mając na celu zapewnienie przejrzystości oraz chronologii prowadzenia w nim wpisów.

Dziennik budowy (montażu, rozbiórki) prowadzi się w przypadku robót budowlanych wymagających ustanowienia kierownika budowy. Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania tych robót, a za jego prowadzenie odpowiada kierownik budowy. Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor występuje do właściwego organu w celu: ostemplowania przedłożonego dziennika budowy albo wydania i ostemplowania dziennika budowy (wtedy wydanie dziennika budowy następuje za opłatą stanowiącą równowartość kosztów jego zakupu przez właściwy organ). Organem właściwym, o którym mowa wyżej, jest organ administracji architektoniczno-budowlanej lub organ nadzoru budowlanego (w przypadku robót budowlanych objętych decyzją o: legalizacji budowy lub pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych).

Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, które pełnią funkcje kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego, a osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji.

Tablica informacyjna

Na tablicy informacyjnej określa się:

1) rodzaj robót budowlanych i adres prowadzenia tych robót;

2) datę i numer decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanego zgłoszenia;

3) organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę lub rozpatrujący zgłoszenie (obowiązku takiego nie było przed nowelizacją);

4) nazwę i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego;

5) imię i nazwisko lub nazwę i numer telefonu inwestora;

6) imię i nazwisko oraz numer telefonu (po nowelizacji – tylko) kierownika budowy.

Tablica informacyjna ma kształt prostokąta (po nowelizacji już nie o wymiarach 90 cm x 70 cm). Napisy na tablicy informacyjnej wykonuje się w sposób czytelny i trwały, na sztywnej płycie koloru żółtego, literami i cyframi koloru czarnego, o wysokości co najmniej 6 cm (przed nowelizacją – 4 cm). Tablicę informacyjną umieszcza się w miejscu widocznym od strony drogi publicznej lub dojazdu do takiej drogi, na wysokości umożliwiającej jej odczytanie.

Uwaga! Tablicę informacyjną umieszcza się do czasu:

1) uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – w przypadku budowy obiektów budowlanych wymagających tej decyzji;

2) niezgłoszenia przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu, w drodze decyzji, do zawiadomienia o zakończeniu budowy – w przypadku obiektów budowlanych wymagających zgłoszenia zakończenia budowy;

3) zakończenia robót – w przypadku innych robót budowlanych.

Ogłoszenie dotyczące bhp

Ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia zawiera:

1) przewidywane terminy rozpoczęcia i zakończenia wykonywania budowy;

2) maksymalną liczbę pracowników zatrudnionych na budowie w poszczególnych okresach;

3) informacje dotyczące planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Ogłoszenie wykonuje się na sztywnej płycie koloru żółtego, która ma kształt prostokąta. Napisy ogłoszenia wykonuje się w sposób czytelny i trwały, literami i cyframi koloru czarnego, o wysokości co najmniej 4 cm. Ogłoszenie umieszcza się w widocznym miejscu obok tablicy informacyjnej, na wysokości umożliwiającej jego odczytanie.

W zakresie regulacji dotyczących dziennika budowy (montażu, rozbiórki), tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia należy wskazać na przepisy przejściowe:

• dzienniki budowy (montażu, rozbiórki), wydane lub ostemplowane przez organy przed dniem wejścia w życie stosownego nowego rozporządzenia zachowują ważność i są prowadzone w sposób określony w przepisach wydanych na podstawie starego rozporządzenia (wskazanego wyżej);
• nowych przepisów nie stosuje się do tablic informacyjnych oraz ogłoszeń zawierających dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia wyprodukowanych lub umieszczonych na terenie budowy przed dniem wejścia w życie nowelizacji (czyli przed 19 września 2020 r.);
• tablice informacyjne oraz ogłoszenia wyprodukowane przed dniem wejścia w życie nowelizacji mogą pozostać na terenie budowy albo być umieszczone na terenie budowy po dniu wejścia w życie nowelizacji, pod warunkiem że są zgodne ze starym rozporządzeniem.