Jaka ochrona prawna wynika z najmu okazjonalnego lokalu?

Do czasu wprowadzenia do systemu prawnego najmu okazjonalnego, aby pozbyć się z lokalu uciążliwego lokatora, konieczne było przeprowadzenie czasochłonnego postępowania sądowego o eksmisję, a następnie oczekiwanie na zaoferowanie przez gminę odpowiedniego lokalu socjalnego (jeśli sąd uznał, że prawo do takiego lokalu najemcy przysługuje).

Dzięki instytucji najmu okazjonalnego wynajmujący dysponuje środkiem prawnym, dzięki któremu możliwe jest uniknięcie tej długotrwałej procedury, przy jednoczesnym zliberalizowaniu zasad wypowiadania umowy najmu oraz zasad podwyższania stawek czynszu.

Instytucję najmu okazjonalnego wprowadzono do polskiego systemu prawnego ustawą z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu  - zgodnie z art. 19a ust. 1 – dotyczy najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Wynika z tego, że umowę najmu okazjonalnego jako wynajmujący może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Natomiast najemcą w stosunku najmu okazjonalnego może być tylko osoba fizyczna (tak też A. Kaźmierczyk, Najem, s. 504–505; S. Minkina, Najem, s. 22D oraz M. Walasik, Poddanie się egzekucji przez najemcę, s. 105–106). Istotną cechą umowy najmu okazjonalnego jest również okres, na który została zawarta (maksymalnie 10 lat).

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, w takiej samej formie można dokonać jej zmiany (art. 19a ust. 6 ustawy).

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
•  oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 2 lub ust. 3 ustawy, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, na żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W umowie najmu okazjonalnego, tak jak w innych umowach najmu, powinny się znaleźć również zapisy określające: strony umowy, określenie lokalu będącego przedmiotem umowy, termin, na jaki umowa została zawarta, wysokość, termin i sposób płatności czynszu, data i miejsce jej sporządzenia. Określając strony umowy, należy podać: imiona i nazwiska stron, numery PESEL, numery dowodów tożsamości, adresy zamieszkania.

Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, oraz oświadczenie właściciela lokalu są w istocie wymogami ustawowymi, a konieczność ich załączania ma wymiar przede wszystkim dowodowy i ochronny.

Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, zawierającym m.in. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal (art. 19d ust. 2 i 3 ustawy).

W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie, w którym najemca poddał się egzekucji, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 (art. 19d ust. 4 ustawy).

W takiej sytuacji powstaje pytanie, czy przedmiotowy akt notarialny pełni rolę wyłącznie załącznika, czy jest czymś więcej z uwagi na fakt, że konstytuuje on de facto formalną możliwość skorzystania przez wynajmującego z dobrodziejstw instytucji najmu okazjonalnego i urealnia ochronę jego interesu.

Co na ten temat znajdziemy w literaturze przedmiotu? Otóż: „Wykładnia gramatyczna art. 19a ust. 6 ustawy nie pozostawia jakichkolwiek wątpliwości co do tego, że umowa najmu okazjonalnego lokalu zawarta w formie pisemnej jest ważna i wywołuje wszelkie przewidziane prawem skutki materialnoprocesowe. Tym samym wszelkie próby przekwalifikowywania jej na zwykłą umowę najmu lokalu budzą poważne zastrzeżenia. Jednocześnie pojawia się problem w sytuacji, gdy wynajmujący chce skorzystać z dobrodziejstw przedmiotowej instytucji, a nie dysponuje aktem notarialnym, w którym najemca poddał się egzekucji, tym samym nie ma tytułu egzekucyjnego, który jest warunkiem nadania klauzuli wykonalności, a w konsekwencji wszczęcia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Fundamentalny jest jednak fakt, że sama umowa jest ważna, pozbawiona jest jedynie w pewnym istotnym aspekcie procesowej skuteczności” - Paweł Sławicki, Paweł Widerski (Paweł Sławicki, Paweł Widerski, MOP 2012, nr 7 Najem okazjonalny cz. I s. 354).

W tym kontekście na uwagę zasługuje wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 30 czerwca 2014 r., XV Ca 217/14, dotyczący konsekwencji niezrealizowania obowiązków ustawowych. W ocenie sądu „niezrealizowanie przez strony umowy najmu okazjonalnego szczególnych obowiązków przewidzianych w ustawie i charakterystycznych dla tego rodzaju najmu (jak złożenie przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji czy zgłoszenie zawarcia umowy przez wynajmującego w urzędzie skarbowym) spowoduje, że najem ten będzie miał ograniczoną skuteczność, natomiast nie zmieni się jego charakter w tym sensie, że w dalszym ciągu będzie to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, która – zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy – wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy”.

Właściciel lokalu ma prawo uzależnienia zawarcia umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej (zgodnie z art. 19a ust. 4–5 ustawy) na pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Właściciel wynajmowanego mieszkania (zgodnie z art. 19b) ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela urzędu skarbowego, w terminie 14 dni.

Zwrócić również należy uwagę na to, że zgłoszenie naczelnikowi niewłaściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela nie będzie wywoływało przewidzianych w ustawie skutków, chyba że niewłaściwy naczelnik urzędu skarbowego, do którego wpłynęło zgłoszenie, w terminie 14 dni liczonym od rozpoczęcia najmu przekaże zgłoszenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Skutki braku zgłoszenia zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego budzą wątpliwości, przede wszystkim z uwagi na brak jednoznacznej regulacji tej kwestii.

Przepisy nie rozstrzygają wprost, czy umowa taka jest mimo braku zgłoszenia umową najmu okazjonalnego, czy nie. W braku zgłoszenia zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego wyłączone jest co prawda stosowanie art. 19c–d oraz 19e ustawy, natomiast wyłączenia takiego ustawodawca nie przewidział dla art. 19a ustawy, z czego wywodzi się, że wszystkie załączniki do umowy pozostają w mocy.

Nie oznacza to nieważności umowy. Jeśli tylko spełnia ona wymagania przewidziane dla zwykłych umów najmu, to będzie ważną i skuteczną umową najmu podlegającą przepisom ustawy (zob. art. 19e ustawy) oraz w pewnym zakresie przepisom Kodeksu cywilnego o najmie (zob. art. 6a–6g ustawy i komentarz do tych przepisów), a jej postanowienia będą wiążące dla stron umowy (w tym postanowienie dotyczące okresu, na jaki umowa została zawarta).

Wynajmujący oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, o ile strony umowy nie postanowiły inaczej (art. 19c ust. 1 ustawy o najmie okazjonalnym).

Wobec brzmienia art. 19c ust. 2 ustawy (właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie) powstaje pytanie: jakie są konsekwencje zawarcia umowy najmu okazjonalnego, w której strony nie określą zasad podwyższania czynszu?

Można tu przyjąć jedną z dwóch możliwych interpretacji. Pierwsza zakłada, że skoro podwyższenie czynszu najmu może być dokonane wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie, a umowa nie zawiera postanowień na ten temat, to podwyższenie czynszu w ogóle nie jest dopuszczalne (P. Sławicki, P. Widerski, Najem, cz. II, s. 409; R. Dziczek, Ochrona praw lokatorów, 2015, s. 163).

Druga interpretacja polega na przyjęciu, że w braku postanowień umownych dotyczących podwyższenia czynszu zastosowanie znajdzie ogólny przepis art. 685¹ Kc, zgodnie z którym wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a zatem przepisu art. 19c ust. 2 ustawy nie należy wykładać jako wyłączającego możliwość podwyższania czynszu na podstawie art. 685¹ kc w razie braku stosownych postanowień w umowie, lecz jako wyłączający zastosowanie art. 8a–9 ustawy (za tym stanowiskiem opowiadają się G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz, t. III, cz. 2, 2014, art. 685¹ kc, Nb 1; J. Chaciński, Ochrona praw lokatorów, 2019, art. 19c, Nb 1).

Za drugim z powyższych poglądów opowiada się Konrad Osajda (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz red. dr hab. Konrad Osajda 2019 r. wyd. 6.). Gdyż z uzasadnienia projektu nowelizacji wprowadzającej ten przepis wynika, że celem ustawodawcy było poddanie umów najmu okazjonalnego mniej rygorystycznemu reżimowi niż ten, któremu podlegają inne umowy najmu lokali w rozumieniu ustawy, a więc poddanie tych umów ogólnym przepisom Kodeksu cywilnego o najmie. Nie wydaje się natomiast, by zamiarem ustawodawcy było całkowite wyłączenie możliwości podwyższenia czynszu w braku stosownych postanowień umownych (tak też J. Chaciński, Ochrona praw lokatorów, 2019, art. 19c, Nb 1).

Umowa wygasa po upływie okresu, na jaki była zawarta, albo po upływie okresu wypowiedzenia przez właściciela (art. 19d ust. 1 ustawy).

Mimo że umowa o najem okazjonalny zawierana jest zawsze na czas określony, to strony mogą w umowie uzgodnić możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia, a także określić termin wypowiedzenia.

Bez względu na te ustalenia wypowiedzenie umowy będzie możliwe po zaistnieniu zdarzeń przewidzianych w Kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 2 pkt 1–3 w zw. z art. 19c ustawy) w wypadku, gdy właściciel zgłosił zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu Naczelnikowi urzędu skarbowego.

Właściciel może nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego wypowiedzieć najem, jeśli lokator:

• mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód w mieszkaniu lub na powierzchniach przeznaczonych do wspólnego korzystania wszystkich najemców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności pomimo upomnienia i wyznaczenia miesięcznego dodatkowego terminu do zapłaty należności;
• wynajął lub podnajął mieszkanie bez zgody właściciela;
• nie powiadomił, że zmieniła się jego sytuacja i nie będzie miał dokąd się przeprowadzić, gdyby doszło do egzekucji;
• powiadomił o tym, że nie będzie miał się gdzie przenieść w przypadku egzekucji, ale w ciągu 21 dni nie wskazał innego lokalu.

Kodeks cywilny przewiduje także sytuacje, gdy to najemca wypowiada umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Może to zrobić, gdy wady lokalu zagrażają bezpieczeństwu i zdrowiu najemcy lub jego domowników, a także gdy w chwili wydania najemcy lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie, albo jeśli powstały one w późniejszym terminie, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie lub też ich usunięcie jest niemożliwe. Niezależnie od tego, kto wypowiada umowę, powinna ona mieć formę pisemną.

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia umowy. Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, jeśli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu. Musi ono być sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Najemca, który zajmuje mieszkanie pomimo rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, jest osobą nieposiadającą tytułu prawnego do lokalu. Jest on zobowiązany do uiszczania co miesiąc odszkodowania – do czasu opuszczenia mieszkania. Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymywać z tytułu najmu lokalu.

Po upływie terminu wskazanego najemcy do opróżnienia lokalu wynajmujący jest uprawniony do złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Sąd rozpatruje taki wniosek w ciągu trzech dni. Tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności właściciel przedstawia komornikowi. W przypadku najmu okazjonalnego dłużnika nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące eksmisji.

Instytucja najmu okazjonalnego uelastycznia najem lokali, strony bowiem mają do wyboru, czy zawrzeć umowę najmu lokalu na zasadach ogólnych, czy też zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu. Wybór ten decyduje o zakresie ochrony prawnej. W przypadku umowy najmu okazjonalnego nacisk położony jest na ochronę wynajmującego.

Strony przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego dokładnie wiedzą, z jakiej formy najmu korzystają. Najemca - chcąc przystąpić do takiej umowy - musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji, a także wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji.