Pierwszym krokiem, jaki powinien wykonać inwestor, przystępując do realizacji inwestycji, jest wybór właściwej procedury. Zadanie to wymaga analizy grupy przepisów, a także technicznej oceny zamierzonych prac. Zastosowany w ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej „Pb”) sposób przyporządkowania poszczególnych inwestycji do danej procedury nie ułatwia zadania inwestorowi (chociaż w drugiej połowie roku wejdzie w życie nowelizacja tej ustawy, która powinna poprawić czytelność ustawy). Poniżej zostały wskazane jedynie najbardziej niejasne i kłopotliwe dla inwestora przypadki.
Przeszkody dla inwestora w procesie inwestycyjno-budowlanym
W trakcie przygotowania i realizacji robót budowlanych inwestor napotyka przeszkody różnorakiej natury: niejasne regulacje rozrzucone po wielu aktach prawnych, praktyka organów orzekających wbrew literalnemu brzmieniu przepisów czy wreszcie nietrwałość prawomocnych decyzji, które mogą zostać wzruszone w trybach nadzwyczajnych. W teorii wszystko wygląda prosto: 65 dni na uzyskanie pozwolenie na budowę, 21 dni dla organu na wniesienie sprzeciwu od zgłoszenia, ale często sytuacja komplikuje się już na etapie składania wniosku. Artykuł omawia proceduralne bariery, jakie napotyka inwestor, i tam, gdzie to możliwe, wskazuje sposoby uniknięcia niekorzystnych dla niego konsekwencji. Przy tym w części z poruszonych zagadnień inwestor musi zaakceptować ryzyko wydłużenia procedury czy odmownego rozstrzygnięcia, gdyż nie wszystkie przeszkody rozwiąże jego wiedza i zapobiegliwość.
I. Określenie właściwej procedury
Budowa domu jednorodzinnego
Budynek mieszkalny jednorodzinny inwestor może wybudować w procedurze pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem budowlanym. Zasady wydawania pozwolenia na budowę dla domu jednorodzinnego nie różnią się istotnie od zasad dla innych obiektów budowlanych. Natomiast zgłoszenie jest możliwe, jedynie w przypadku gdy projektowany budynek jest budynkiem wolnostojącym (nie jest to „bliźniak” ani „szeregowiec”) oraz obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na działce, na której został usytuowany. Największy problem polega na tym, że pojęcie „obszaru oddziaływania” zostało zdefiniowane w sposób nieprecyzyjny.
Definicja
Obszar oddziaływania stanowi teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.
art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego
Niestety Pb nie przywołuje konkretnych przepisów albo choćby ustaw, na podstawie których powinno nastąpić wyznaczenie obszaru oddziaływania. To sprawia, że potencjalny szybszy tryb budowania domów jednorodzinnych na bazie zgłoszenia często okazuje się bardziej skomplikowany niż standardowa procedura. Może się również zdarzyć, że i organ administracji architektoniczno-budowlanej dokona innej kwalifikacji niż projektant i uzna, że obszar oddziaływania wykracza poza granice działki. W takim przypadku organ wniesie sprzeciw od zgłoszenia, czego konsekwencje poniesie inwestor.
Ryzyko dla inwestora
Jeżeli projektant źle określi obszar oddziaływania, organ wniesie sprzeciw wobec zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego, przez co inwestor będzie zmuszony wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Tym samym inwestor straci więcej czasu, niż gdyby od razu wystąpił z wnioskiem o pozwolenie budowlane.
Jak uniknąć ryzyka?
Jeżeli istnieją jakiekolwiek wątpliwości dotyczące granic obszaru oddziaływania, inwestor powinien od razu wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Zdaniem autorów nie warto narażać się na sprzeciw od zgłoszenia, gdyż potencjalne zyski czasowe nie rekompensują ryzyka.
Niuanse rozbudowy i nadbudowy
Inwestor powinien zachować ostrożność również przy rozbudowie lub nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który został wybudowany w procedurze zgłoszenia z projektem budowlanym. Również w efekcie nadbudowy lub rozbudowy może nastąpić zwiększenie obszaru oddziaływania budynku na sąsiednie działki. W takim przypadku konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Ponadto organ administracji architektoniczno-budowlanej może dokonać innej kwalifikacji planowanych robót budowlanych. W przypadku gdy w wyniku robót nastąpi wyjście poza obrys budynku lub podniesienie jego wysokości, możemy mieć do czynienia odpowiednio z rozbudową lub nadbudową budynku. Przykładowo, do nadbudowy należy zaliczyć roboty budowlane skutkujące zmianą kąta nachylenia dachu, nawet jeśli nie zmienia się wysokość budynku. Natomiast wielu projektantów, szczególnie starszej daty, roboty te kwalifikuje jako przebudowę.
Ryzyko dla inwestora
Błędna kwalifikacja robót budowlanych nie stanowi istotnej przeszkody do uzyskania pozytywnego rozstrzygnięcia. Procedura wydawania pozwolenia na budowę oraz oceny zgłoszenia budowlanego dotyczy wszystkich rodzajów robót budowlanych. Poza wyjątkowymi przypadkami organ poprzestanie na zażądaniu modyfikacji wniosku oraz projektu budowlanego poprzez prawidłowe opisanie planowanych robót. W takim przypadku inwestor ryzykuje jedynie przedłużeniem procedury wydawania rozstrzygnięcia.
Powierzchnia zabudowy
Przepisy Pb niejednokrotnie przy określeniu właściwej procedury posługują się parametrem powierzchni zabudowy. Przykładowo procedurą zgłoszenia objęta jest m.in. budowa wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki (art. 30 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 2 Pb). Samo wybudowanie takiego obiektu nie powinno stwarzać inwestorowi problemu, ponieważ przepisy dotyczące budowy tego obiektu są jasne – wystarczy dokonać zgłoszenia. Problemem może okazać się jednak jego rozbudowa prowadząca do zwiększenia powierzchni zabudowy powyżej parametru 35 m2, co spowoduje brak możliwości skorzystania z procedury zgłoszenia. W takim przypadku inwestor będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę.
Ryzyko dla inwestora
Przepisy prawa budowlanego w wielu miejscach posługują się parametrem powierzchni zabudowy, wysokości lub rozpiętości konstrukcji jako kryterium zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli inwestor planuje dokonać rozbudowy lub nadbudowy obiektu budowlanego, w wyniku czego przekroczy maksymalną wartość parametru określoną w przepisie dla zgłoszenia, będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę.
Ważne
Obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę wiąże się z wieloma kolejnymi obowiązkami, które wymagają czasu i zaangażowania dodatkowych środków. Do najważniejszych z nich należy konieczność:
1) sporządzenia projektu budowlanego,
2) ustanowienia kierownika budowy, a niekiedy również inspektora nadzoru inwestorskiego,
3) zawiadomienia nadzoru budowlanego o rozpoczęciu budowy oraz prowadzenia dziennika budowy,
4) zawiadomienia nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie (nie dotyczy remontów oraz przebudowy obiektu)
II. Brak trwałości zgłoszenia budowlanego
Sądy i prawnicy nie są zgodni co do skutków, jakie wynikają z pozytywnej oceny zgłoszenia budowlanego przez organ administracji budowlanej. Skutkiem tej pozytywnej oceny jest brak sprzeciwu, powszechnie nazywany milczącą zgodą. Zdaniem przeważającej części orzecznictwa zgłoszenie nie ma charakteru milczącej decyzji (tak m.in. wyrok NSA z 5 sierpnia 2010 r., sygn. akt II OSK 1249/09). Taki stan rzeczy okaże się niekorzystny dla inwestora. Organ nadzoru budowlanego nie jest związany zgłoszeniem, od którego organ administracji budowlanej nie wniósł sprzeciwu, z tej racji, że zgłoszenie nie posiada waloru decyzji administracyjnej i w ogóle nie jest regulowane przez ustawę z 14 czerwca 1960 r. − Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). Takie stanowisko zaprezentował NSA m.in. w wyroku z 28 stycznia 2011 r., sygn. akt II OSK 178/10.
Ryzyko dla inwestora
Przy najgorszym scenariuszu inwestor będzie zmuszony do rozbiórki wybudowanego obiektu, pomimo że organ nie zgłosił sprzeciwu. Zdarzyć się to może w sytuacji, gdy wykonany obiekt istotnie narusza przepisy, np. ustalania planu miejscowego. W takim przypadku stanowisko organu administracji architektoniczno-budowlanej, który niewłaściwie zastosował przepisy, nie zgłosiwszy sprzeciwu od zgłoszenia, nie jest wiążący dla nadzoru budowlanego.
Jak uniknąć ryzyka?
W niektórych sytuacjach, w których zgodność zamierzenia z przepisami prawa budzi wątpliwości inwestora, warto wystąpić o pozwolenie na budowę, mimo że przepisy pozwalają na realizację danej inwestycji w procedurze zgłoszenia. Dzięki temu inwestor będzie miał dodatkowe zabezpieczenie w postaci decyzji organu administracji budowlanej, której usunięcie z obrotu prawnego wymaga stwierdzenia nieważności, a więc wykazania, że rażąco narusza ona przepisy prawa.
III. Rozstrzygnięcia dołączane do wniosku
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Złożenie niekompletnego wniosku skutkuje wydłużeniem procedury, organ wzywa bowiem inwestora do uzupełnienia zaistniałych braków, a czas potrzebny na uzupełnienie wniosku nie jest wliczany do czasu postępowania. Inwestor nie ma jednak łatwego zadania. Zakres rozstrzygnięć innych organów, jakie należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę, zależy od rodzaju zamierzenia budowlanego. Pb odsyła w tym aspekcie do odrębnych przepisów, zawartych w różnych aktach prawnych.
Ważne
By ułatwić zadanie inwestorowi, poniżej zaprezentowana została przykładowa lista rozstrzygnięć innych organów, jakie należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę w zależności od rodzaju inwestycji. Lista ta nie zawiera wszystkich możliwych rodzajów rozstrzygnięć:
- decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach − o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
- zgoda zarządcy drogi na przebudowę lub remont obiektu budowlanego lub urządzenia znajdującego się w pasie drogowym − o której mowa w art. 38 ust. 2 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
- zezwolenie zarządcy drogi na lokalizację nowego obiektu budowlanego lub urządzenia w pasie drogowym, o którym mowa w art. 39 ust. 3 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
- zezwolenia ministra właściwego do spraw środowiska oraz Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska na zwolnienia z zakazu wykonywania robót budowlanych w parkach narodowych oraz rezerwatach przyrody, o których mowa w art. 15 ust. 3 i 4 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody,
- zezwolenie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska na realizację przedsięwzięcia na obszarze Natura 2000, o którym mowa w art. 34 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody;
- zgoda wodnoprawna, o której mowa w art. 388 ustawy z 20 lipca 2017 r. − Prawo wodne;
- zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu, o którym mowa w art. 83 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody;
- decyzja o warunkach prowadzenia robót ziemnych oraz melioracji wodnych na obszarach form ochrony przyrody, o której mowa w art. 118a ust. 1 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody;
- pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków albo dyrektora urzędu morskiego na wykonywanie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków, o którym mowa w art. 36 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- decyzja określającą zakres i rodzaj niezbędnych badań archeologicznych, o której mowa w art. 31 ust. 2 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- decyzja o wyłączeniu użytków rolnych z produkcji rolnej i gruntów leśnych z produkcji leśnej, o której mowa w art. 11 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
- pozwolenia na wykonywanie robót na obszarach morskich, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz na wykonywanie robót w wyłącznej strefie ekonomicznej , o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej;
- decyzja o zatwierdzeniu projektu technologicznego zakładu, o której mowa w art. 19 ustawy z 16 grudnia 2005 r. o produktach pochodzenia zwierzęcego;
- zezwolenie na budowę obiektu jądrowego albo likwidację obiektu jądrowego, o którym mowa w art. 39k ustawy z 29 listopada 2000 r. − Prawo atomowe;
- zezwolenie na budowę składowiska odpadów promieniotwórczych, o którym mowa w art. 55s ustawy z 29 listopada 2000 r. − Prawo atomowe;
- protokół z narady koordynacyjnej, o którym mowa w art. 28b ust. 9 ustawy z 17 maja 1989 r. − Prawo geodezyjne i kartograficzne−
- zgoda Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki na budowę gazociągu bezpośredniego, o której mowa w art. 7a ust. 3 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. − Prawo energetyczne.
Uwaga
Większość urzędów wymaga dołączenia do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę również protokołu z narady koordynacyjnej, dotyczącej usytuowania sieci uzbrojenia terenu (m.in. sieci gazowych, energetycznych, wodociągowych oraz kanalizacyjnych) przeprowadzanej na podstawie art. 28a ustawy z 17 maja 1989 r. − Prawo geodezyjne i kartograficzne.
IV. Kłopotliwa procedura odstępstwa
W każdym przypadku, w którym inwestor decyduje się na rozwiązanie technologiczne o charakterze innowacyjnym, nieprzewidzianym w przepisach techniczno-budowlanych, zmuszony jest uzyskać zgodę na odstępstwo od tych przepisów, zgodnie z art. 9 Pb. Znacząco wpływa to na czas uzyskania rozstrzygnięcia, a także koszty projektowe.
Jeśli zaistnieje konieczność uzyskania odstępstwa od warunków technicznych, inwestor nie może skorzystać ze zgłoszenie budowlanego. Zgody na odstępstwo udziela się jedynie w procedurze pozwolenia na budowę. Zatem już w związku z przejściem na pozwolenie na budowę odsuwa się w czasie rozpoczęcie inwestycji. To nie koniec „czasowych” strat inwestora, gdyż zgody na odstępstwo organ administracji architektoniczno-budowlanej udziela po uzyskaniu upoważnienia od właściwego ministra. Z kolei właściwy minister udziela albo odmawia udzielenia upoważnienia bez związania określonym terminem, gdyż jego czynność w tym zakresie nie jest objęta procedurą k.p.a. Inwestor zdany jest zatem na dobrą praktykę właściwego ministra, nie może jednak z góry przewidzieć, o ile w czasie przesunie się uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponadto przesłanki warunkujące zgodę na odstępstwo sformułowane są w formie klauzul generalnych, co zwiększa zakres uznaniowej władzy organu.
Przykład z życia
Zamożny inwestor zamierzał kupić używany dom w atrakcyjnej okolicy. Po zawarciu umowy przedwstępnej poprosił architekta o opracowanie projektu jego przebudowy. Projekt przebudowy wymagał jednak uzyskania odstępstwa od warunków technicznych. Inwestor wystąpił o to odstępstwo i liczył, że uda mu się je uzyskać przed upływem terminu na zawarcie umowy sprzedaży domu. Procedura administracyjna jednak się przedłużyła i inwestor musiał renegocjować termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
W związku z procedurą odstępstwa od warunków technicznych inwestor narażony jest także na wyższe koszty. Przepisy nie przewidują możliwości uzyskania stanowiska organu w kwestii zgody na odstępstwo na etapie przed sporządzeniem projektu budowlanego. Z kolei brak zgody na odstępstwo powoduje koniczność zmiany tego projektu, wobec czego zwiększają się koszty inwestora.
Zapamiętaj
Procedura odstępstwa od przepisów technicznych ma charakter wyjątkowy. Decydując się na wystąpienie z wnioskiem o odstępstwo, nie można z góry założyć, że uda się je uzyskać, ani w jakim terminie.
V. Zakres sprawdzenia projektu budowlanego
Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 2 Pb organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego ma obowiązek sprawdzić zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu ze wszystkimi przepisami prawa, w tym techniczno-budowlanymi. W odniesieniu do drugiej części projektu budowlanego – projektu architektoniczno-budowlanego przepisy Pb przewidują jedynie ograniczony zakres sprawdzenia. Taka regulacja jest zrozumiała, gdyż projekt architektoniczno-budowlany sporządza osoba dysponującą odpowiednimi uprawnieniami i wiedzą. Podobnych kwalifikacji nie wymaga się od pracowników organu administracji architektoniczno-budowlanej, a zatem niezasadne byłoby przyznanie im kompetencji do weryfikowania tej części projektu. Niemniej w praktyce zdarzają się przypadki, że organy w sprzeczności z brzmieniem art. 35 Pb przypisują sobie przedmiotową kompetencję.
Ryzyko dla inwestora
Nadgorliwy pracownik urzędu może dokonywać sprawdzenia projektu budowlanego również w tej części, w której nie powinien tego robić. Skutkiem tego może być zgłaszanie dodatkowych, niekiedy nieuzasadnionych uwag do projektu budowlanego.
Jak uniknąć ryzyka?
W takim przypadku inwestor ma dwa wyjścia:
1) dla spokoju ducha uwzględnić oczekiwania urzędu albo
2) odmówić uwzględnienia uwag, otrzymać decyzję odmowną, a następnie odwołać się do organu wyższego stopnia w nadziei, że przyzna on rację inwestorowi.
W praktyce w ogromnej większości przypadków inwestorzy uwzględniają oczekiwania urzędu.
VI. Odstąpienie od projektu budowlanego
Inwestor, któremu zależy na szybkiej realizacji inwestycji, powinien przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę albo przed dokonaniem zgłoszenia z projektem budowlanym gruntownie przemyśleć projektowe założenia inwestycji. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego pociąga za sobą daleko idące konsekwencje, jeżeli ma istotny charakter.
W takiej sytuacji inwestor musi wystąpić z wnioskiem o zmianę decyzji o pozwolenie na budowę albo wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę, jeżeli skorzystał z procedury zgłoszenia z projektem budowlanym.
Ryzyko dla inwestora
Czarny scenariusz spełni się w przypadku, w którym projektant zakwalifikuje dane odstąpienie od projektu jako nieistotne, następnie zaś organ nadzoru budowlanego inaczej zinterpretuje tę zmianę. A o to nie trudno, gdyż w przesłankach uznania odstąpienia za istotne oprócz obiektywnych kryteriów opartych na parametrach ilościowych (procent wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego) znajdują się także kryteria bardzo ogólne. Dosłowna interpretacja przepisów Pb prowadzi do wniosku, że każda zmiana w projekcie zagospodarowania terenu stanowi istotne odstąpienie.
W przypadku gdy nadzór budowlany uzna dokonane odstąpienie za istotne, zainicjuje postępowanie z art. 50 Pb. W ramach tego postępowania wstrzyma wykonywanie robót budowlanych, po czym nałoży na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, a w razie potrzeby nakaże wykonanie określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem.
Jak postępować z ryzykiem
Niestety nie istnieje proste rozwiązanie pozwalające ograniczyć to ryzyko. Warto jednak zwrócić uwagę, że sądy administracyjne bardzo niechętnie uznają dokonane prze inwestora odstąpienie za istotne i próbują „bronić” jego postępowania poprzez odwołanie się do przepisów ogólnych Pb oraz nakazują organom nadzoru budowlanego dokonanie „wnikliwej i wszechstronnej oceny” stanu faktycznego (patrz m.in. wyrok WSA w Gliwicach z 24 lipca 2019 r., II SA/Gl 278/19).
VII. Zaświadczenie wójta przy zmianie sposobu użytkowania
Zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „mpzp”) ma charakter mylący dla inwestora. Obowiązkowo należy dołączyć je do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 71 ust. 2 pkt 4 Pb). Jednakże zaświadczenie to nie zwalnia organu administracji architektoniczno-budowlanej od obowiązku zweryfikowania zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego mpzp (art. 71 ust. 5 pkt 2 Pb).
Inwestor musi zatem liczyć się z ewentualnością, że pomimo uzyskania przedmiotowego zaświadczenia organ administracji architektoniczno-budowlanej zajmie odmienne stanowisko w kwestii zgodności zmiany sposobu użytkowania z mpzp i wniesie sprzeciw od zgłoszenia. W praktyce zdarzają się takie przypadki, gdyż ww. zaświadczenie nie ma charakteru wiążącego dla organu administracji architektoniczno-budowlanej. W tym rozumieniu stanowi ono zbędny wymóg formalny, który niejednokrotnie wprowadza w błąd inwestora co do zgodności zmiany sposobu użytkowania z mpzp.
VIII. Trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę
Wydaje się, że najgorsza sytuacja, jaka może stać się udziałem inwestora, to wzruszenie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy na jej podstawie jest budowana lub została zrealizowana inwestycja. Mowa tu o uregulowanych w k.p.a.: postępowaniu wznowieniowym oraz postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji. W następstwie tych postępowań pozwolenie na budowę – na bazie których zrealizowano inwestycję – może zostać wyeliminowane z obrotu prawnego, a w nowym postępowaniu inwestor może już nie uzyskać pozytywnego rozstrzygnięcia. Wówczas zrealizowany obiekt budowlany będzie podlegał rozbiórce, a inwestorowi pozostanie możliwość żądania odszkodowania z tytułu wydania wadliwej decyzji przez organ.
Wbrew pozorom nietrudno o taki scenariusz. Przykładowo jedną z częstych przesłanek wzruszenia decyzji o pozwoleniu na budowę jest niewłaściwe ustalenie przez organ kręgu stron postępowania. Stronami w postępowaniu o pozwolenie na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Jak już zaznaczono w kontekście instytucji zgłoszenia z projektem budowlanym, pojęcie „obszaru oddziaływaniu obiektu” jest nieprecyzyjne i odwołuje się do przepisów odrębnych, które nie zostały wskazane przez ustawodawcę. Zakres tego pojęcia ustala się każdorazowo na potrzeby danej inwestycji, m.in. opieraniu się na parametrach obiektu, jego przeznaczeniu czy lokalizacji. W takim stanie prawnym nietrudno o pomyłkę organu, która może skutkować wzruszeniem prawomocnej decyzji.
Jak postępować z ryzykiem?
Również w tym przypadku nie istnieje proste rozwiązanie pozwalające ograniczyć to ryzyko. Warto jednak pamiętać, że organy rzadko podejmują postępowania nadzwyczajne z własnej inicjatywy. Dzieje się tak z reguły na wniosek podmiotu, który jest stroną postępowania (właścicielem sąsiedniej nieruchomości) albo osoby, która nie jest stroną, ale złożyła skargę do organu. Jeżeli więc jest to możliwe, inwestor powinien starać się zachowywać dobre stosunki z sąsiadami i społecznością lokalną. Jeżeli nikomu nie będzie zależało na wyeliminowaniu pozwolenia z obrotu prawnego, nawet decyzje dotknięte poważnymi błędami uda się utrzymać w mocy.
Zobacz także:
Tagi: inwestor, prawo budowlane, projekt budowlany
Zaloguj się, aby dodać komentarz
Nie masz konta? Zarejestruj się »
