Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków

Kategoria: Prawo budowlane
Autor: Zuzanna Lulińska
Data: 26-08-2019 r.

Świadectwo charakterystyki energetycznej może być przez właścicieli budynków i mieszkań traktowany jako formalne utrudnienie przy sprzedaży lub wynajmie ich nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że jest to dokument, który stanowi jeden z elementów systemu poprawy charakterystyki energetycznej budynków w Unii Europejskiej, który ma służyć wzrostowi świadomości o wpływie jakości technicznej budynku na zużycie energii i jej efektywnemu wykorzystaniu. Artykuł wskazuje najważniejsze informacje dotyczące zasad jego sporządzania.

Zasady sporządzania świadectwa charakterystyki i obowiązki w zakresie jego sporządzenia określone są w przepisach ustawy o charakterystyce energetycznej budynków[1] (do 2014 r. kwestie te regulowane były w ustawie Prawo budowlane). Ustawa ta wdraża postanowienia aktów prawa europejskiego o charakterystyce energetycznejbudynków[2].  Motywy dyrektywy o charakterystyce energetycznej wskazują, że świadectwa charakterystyki energetycznej mają służyć potencjalnym nabywcom i najemcom poprzez dostarczenie im informacji o charakterystyce energetycznej oraz praktycznych rad na temat poprawy tej charakterystyki. Dodatkowo, w założeniu świadectwa mają dostarczać informacji o faktycznym wpływie ogrzewania i chłodzenia na zapotrzebowanie budynku na energię, zużycie energii pierwotnej (odnawialnej jak i nieodnawialnej) oraz na emisję dwutlenku węgla.

Obowiązek opracowania świadectwa

 

Świadectwa charakterystyki energetycznej nie należy mylić z „charakterystyką energetyczną budynku”, która stanowi element projektu budowlanego[3] (dotychczas projektu architektoniczno-budowlanego, natomiast według projektu ostatniej nowelizacji ustawy – Prawo budowlane charakterystyka energetyczna będzie częścią projektu technicznego). Świadectwo charakterystyki energetycznej jest natomiast dokumentem, który sporządza się dla budynku lub lokalu w następujących przypadkach:

-        zbycia na podstawie umowy sprzedaży,

-        zbycia na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

-        wynajmu.

Obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku lub części budynku (przy czym „część budynku” można w znacznej liczbie przypadków utożsamiać z „lokalem”). Co ważne, w przypadku, gdy właściciel nie wywiąże się z tego obowiązku, nabywca lub najemca może w terminie 14 dni od zawarcia umowy wezwać właściciela do przekazania świadectwa (lub kopii świadectwa, w przypadku wynajmowania). Jeśli wezwanie pozostanie bez odzewu przez okres dwóch miesięcy, nabywca ma prawo w terminie do 12 miesięcy zlecić opracowanie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt dotychczasowego właściciela. W przypadku najemcy wskazano termin 6 miesięcy. Co więcej, zgodnie z przepisem, prawa tego nie można się zrzec.

Warto zauważyć, że w ofertach notariuszy przygotowujących akty notarialne na okoliczność sprzedaży nieruchomości, na liście wymaganych dokumentów znajduje się wskazanie o wymaganym dostarczeniu świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, często z dopiskiem „o ile zostało wydane”. Użycie takiego sformułowania jest w pełni uzasadnione w przypadku sprzedaży budynku lub lokalu, którego budowa nie została jeszcze ukończona, jednak zdarza się, że świadectwo jest traktowane jako dokument fakultatywny, co nie koreluje z wymogiem jego sporządzenia wynikającym z ustawy.

Co do zasady, świadectwo jest ważne przez okres 10 lat. Należy jednak pamiętać, że świadectwo traci ważność jeżeli charakterystyka energetyczna budynku uległa zmianie. Zmiana taka następuje np. w przypadku przeprowadzonych robót budowlanych czy instalacyjnych – np. docieplenia przegród zewnętrznych budynku, wymiany stolarki okiennej, czy wymiany urządzeń grzewczych.

Gdy świadectwo już zostanie opracowane, zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie Prawo budowlane, powinno być one dołączone do książki obiektu budowlanego.

Wyjątki od obowiązku

Wyjątki od obowiązku sporządzenia świadectwa zostały wprost wymienione w ustawie. Wskazano, że świadectwo nie musi zostać sporządzone dla budynku:

1)      podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

2)      używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;

3)      przemysłowego oraz gospodarczego, niewyposażonego w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;

4)      mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

5)      wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;

6)      gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50kWh/(m2∙rok).

Dodatkowo, konstrukcja przepisów ustawy sprawia, że nie występuje wymóg sporządzenia świadectwa dla budynków wznoszonych np. dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – a więc w przypadkach, gdy nie następuje zbycie wybudowanego obiektu. 

Uproszczenia w opracowaniu świadectwa

Warto zauważyć, że świadectwo nie musi być opracowywane dla każdego powstającego budynku czy lokalu indywidualnie. Ustawa, za wskazaniem dyrektywy, umożliwia dla lokali sporządzanie świadectwa na podstawie świadectwa opracowanego dla całego budynku lub na podstawie charakterystyki opracowanej dla lokalu o podobnych parametrach technicznych i podobnej orientacji względem stron świata. Podobnie w przypadku domów jednorodzinnych,  możliwe jest opracowanie świadectwa na podstawie danych pochodzących z innego reprezentatywnego budynku o podobnej konstrukcji i wielkości oraz z podobną faktyczną charakterystyką energetyczną.

Co więcej, należy zauważyć, że świadectwo charakterystyki energetycznej najczęściej opracowywane jest w oparciu o dokumentację techniczną budynku i parametry zawarte w projekcie budowlanym, a nie na podstawie wizji lokalnej. Ma to swoje zalety, jeśli chodzi o koszty opracowania tego dokumentu, jednak jest rozwiązaniem krytykowanym przez osoby zajmujące się budownictwem energooszczędnym, z uwagi na to, że otrzymywane wyniki zapotrzebowania na energię mogą podlegać manipulacjom.

Osoby uprawnione do sporządzenia świadectw

Osobami uprawnionymi do sporządzenia świadectwa są osoby wpisane na swój wniosek do „Centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków” prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Do rejestru mogą być wpisane osoby, które posiadają uprawnienia budowlane, tytuł zawodowy inżyniera (w tym inżyniera architekta, inżyniera pożarnictwa, itp.), lub które skończyły inne studia wyższe oraz dodatkowo studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii.

Warto również pamiętać, że świadectwa charakterystyki energetycznej nie może sporządzić osoba, która jest właścicielem lub zarządcą budynku lub lokalu, oraz której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, którego ma dotyczyć świadectwo, nawet jeśli spełnia ona formalne wymagania, które dają takie uprawnienia.

Na co warto zwrócić uwagę to fakt, że ustawa o charakterystyce energetycznej budynków przewiduje, że osoby, które sporządzają świadectwo charakterystyki energetycznej, nie spełniając wymagań określonych w ustawie podlegają karze grzywny a orzekanie w tego rodzaju sprawach następuje w oparciu o Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia.

Zawartość świadectwa

Świadectwo charakterystyki, zgodnie z ustawą, zawiera informacje pozwalające na zidentyfikowanie budynku lub lokalu, którego świadectwo dotyczy, jego charakterystykę energetyczną oraz zalecenia określające zakres i rodzaj robót, których podjęcie poskutkuje poprawą charakterystyki energetycznej tego budynku.

Metodologia opracowania świadectwa, która określona jest w akcie wykonawczym do ustawy[4] dopuszcza dwie metody wyznaczenia charakterystyki energetycznej budynku. Metodą najczęściej stosowaną jest ta oparta na standardowym sposobie użytkowania budynku (tzw. metoda obliczeniowa). Dopuszcza się także metodę zużyciową, opartą na faktycznie zużytej ilości energii. Zastosowanie tej metody ma jednak pewne ograniczenia i wymaga spełnienia szeregu warunków, określonych w rozporządzeniu.

Wśród osób specjalizujących się w budownictwie energooszczędnym pojawiają się zarzuty, że świadectwo w niewystarczającym stopniu uwzględnia realne zapotrzebowanie budynku na energię, i że powinno w większym stopniu uwzględniać jakość techniczną wykonania obiektu (ponieważ niestety nie każdy budynek jest wykonany starannie, odpowiednio szczelny, czy wykonany z materiałów o właściwościach odpowiadających  projektowi). Zarzuty dotyczą także tego, że za parametr ostatecznie określający charakterystykę energetyczną budynku podawana jest wartość wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP. Wskazuje się, że użytkowników lokali w mniejszym stopniu interesuje zapotrzebowanie na tego rodzaju energię, ponieważ z praktycznego punktu widzenia, bardziej interesujące jest zapotrzebowanie na energię końcową, którą można łatwo przełożyć na szacunkowe koszty eksploatacji budynku czy mieszkania.

System świadectw służy jednak określeniu standardu energetycznego różnych obiektów i umożliwia ich porównywanie. Dodatkowo, posługiwanie się parametrem zapotrzebowania na energię pierwotną pozwala w większym stopniu ocenić „ekologiczność” rozwiązań zastosowanych w budynku (korzystanie ze źródeł energii nieodnawialnej i co za tym idzie – wpływu na emisje dwutlenku węgla). Być może wraz z wzrostem świadomości ekologicznej, a nie stawiając za priorytet kwestię kosztów użytkowania budynku, rola informacji zawartych w świadectwie charakterystyki energetycznej budynków zyska na znaczeniu.

Osoby prowadzą działalność deweloperską, powinny mieć na uwadze, że w przypadku, gdy dla budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku jest zobowiązany podawać w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu budynku lub jego części wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową. Czy jest to praktykowane? Można to sprawdzić w ofertach biur sprzedaży mieszkań.

Rejestr charakterystyki budynków

Istotnym elementem funkcjonowania systemu świadectw charakterystyki energetycznej budynków, którego powstanie nie wynikało wprost z dyrektywy, jest wspomniany wcześniej Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. Rejestr jest systemem teleinformatycznym, który zwiera szereg wykazów (osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, osób uprawnionych do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, świadectw charakterystyki energetycznej budynków, protokołów z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji oraz wykaz budynków administracji publicznej, dla których wymagane jest sporządzenie świadectwa), stanowi także narzędzie do sporządzenia świadectw. Co prawda obliczenia konieczne dla opracowania świadectwa wykonuje się najczęściej przy pomocy programów komputerowych dostępnych na rynku, jednak samo świadectwo musi być sporządzone przy wykorzystaniu systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr – tam też świadectwu nadawany jest indywidualny numer i jest ono zapisywane w systemie.

Dzięki zgromadzeniu wydawanych świadectw w centralnym rejestrze, możliwe jest prowadzenie niezależnej weryfikacji wydanych świadectw pod kątem prawidłowości ich sporządzenia. Weryfikacja odbywa się z urzędu lub na wniosek osób lub podmiotów wskazanych przepisem (m.in. właściciel, zarządca, podmiot, który zlecił sporządzenie świadectwa). W pierwszym przypadku weryfikacja dotyczy zbioru losowo wybranych świadectw, co ma służyć utrzymaniu jakości wydawanych dokumentów, w drugim przypadku weryfikacja stanowi możliwą reakcję na nieprawidłowości stwierdzone przez osoby zlecające opracowanie świadectwa. 

Weryfikacja z urzędu dotyczy rocznie ok. 200 świadectw i odbywa się w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju. W przypadku, gdy weryfikacja wykaże rażące i oczywiste błędy w wydanym świadectwie, osoba, która je opracowała zostaje decyzją Ministra wykreślona z listy osób uprawnionych. O ponowny wpis do wykazu osoba taka może się ubiegać dopiero po upływie 24 miesięcy od dnia, kiedy decyzja ta stała się ostateczna.

Na zakończenie dodam, że dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków została zmieniona w 2018 r., jednak nowelizacja nie objęła zagadnień dotyczących świadectw charakterystyki, zatem nie należy się spodziewać zmian w zakresie świadectw w związku z tą nowelizacją także na poziomie krajowym.

[1] Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2018 r. poz. 1984).

[2] Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 201/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz.U. L 153 z 18.6.2010, s. 13)

[3] Art. 34 ust. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) oraz §11 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1935)

[4] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej (Dz.U. z 2015 r. poz. 376, z późn. zm.).

Zuzanna Lulińska

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41082 )
Array ( [docId] => 41082 )

Array ( [docId] => 41082 )