Szykują się zmiany w zakresie abolicji samowoli budowlanych

Kategoria: Prawo budowlane
Data: 27-04-2019 r.

Niektóre obiekty budowlane wybudowane niezgodnie z przepisami będą mogły stać się niedługo legalne. Wszystko dzięki tzw. abolicji samowoli budowlanych, którą planuje rząd. Dowiedz się, na czym polegać mają zmiany i jakich nowych obowiązków będziesz musiał dopełnić.

Abolicja w budowlance

Abolicja jest takim rozwiązaniem prawnym, które pozwala na legalizację określonych stanów faktycznych niezgodnych z przepisami prawa. Może oznaczać odstąpienie od ścigania sprawców niektórych przestępstw lub – jak w omawianym przypadku - wszczynania postępowań w sprawie likwidacji samowoli budowlanych. W przeciwieństwie do amnestii abolicja działa więc wcześniej – dotyczy stanów, które mogą być uznane decyzją administracyjną za niezgodne z prawem. Amnestia tymczasem dotyczy wyłącznie kar czy stanów faktycznych rozpoznanych orzeczeniem sądu czy decyzją administracyjną. Jeżeli więc dana osoba dopuściła się samowoli budowlanej, co do której wydano decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, to wówczas osoba taka nie skorzysta na abolicji.

Obecnie też możliwa jest tzw. legalizacja samowoli budowlanych, ale jest ona po prostu bardzo drogim przedsięwzięciem.

Projekt rządowy – abolicja bez abolicji

Autorzy projektu stronią od nazywania go ustawą abolicyjną, a raczej „super prostą procedurą” dla legalizacji najstarszych budowli. Od abolicji ma ją też odróżniać podobieństwo do instytucji przedawnienia oraz to, że obejmie wyłącznie budynki „bezpieczne”.

Ta awersja do abolicji bierze się z faktu, iż jest ona instrumentem bardzo delikatnym w stosowaniu. Konkretne rozwiązania abolicyjne mogą bardzo łatwo naruszyć ochronę własności czy zasadę równości, a to już będzie skutkowało uznaniem projektu za niezgodny w całości lub w części z Konstytucją RP. Taka sytuacja miała już miejsce, gdy wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2011 roku (Kp 7/09) Trybunał Konstytucyjny ocenił jako niezgodne z konstytucją niektóre przepisy ustawy z 23 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego niezgodne z art. 2 Konstytucji były przepisy legalizujące obiekty budowlane wzniesione przez 1 stycznia 1995 roku. Zgodnie z art. 2 Konstytucji Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej. Zdaniem Trybunału przepis ten został naruszony przez zawiedzenie zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa wskutek arbitralnego uwolnienia od odpowiedzialności sprawców naruszeń prawa (samowoli budowlanych).

Jaka abolicja być powinna

Trybunał wskazał też jak prawodawca powinien zaprojektować abolicję samowoli budowlanych, aby była ona zgodna z Konstytucją. Prawo nie może mianowicie pozwalać na legalizację samowoli budowlanych tylko po spełnieniu przesłanek formalnych (np. przedłożenia organowi określonych dokumentów). Abolicja powinna natomiast być dodatkowo ograniczona przesłankami:

  • materialnymi - takimi jak zgodność budowy z przepisami prawa materialnego, w tym naturalnie warunkami technicznymi budynków (odległości od granic, otwory okienne itd.);

  • fiskalnymi – uiszczenie opłaty legalizacyjnej.

Prace nad projektem

Określone przez Trybunał Konstytucyjny warunki zgodności z Konstytucją RP poszczególnych rozwiązań abolicyjnych zostały przytoczone w artykule, aby czytelnik mógł świadomie śledzić postęp prac nad projektem kolejnej nowelizacji Prawa budowlanego. Obecna ustawa „abolicyjna” jest bowiem na etapie prac w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju i nie jest znany tekst samego aktu prawnego. Zaproponowane rozwiązania mogą bowiem wyewoluować w toku prac rządowych i sejmowych dalece poza ich obecne zapowiedzi.

Założenia nowelizacji

Podstawowym założeniem projektu jest stworzenie, obok istniejących w Prawie budowlanym rozwiązań, specjalnej ścieżki legalizacyjnej umożliwiającej „prostą i bezpłatną” legalizację niektórych obiektów budowlanych. Widzimy już więc pierwszy potencjalny problem z konstytucyjnością tych przepisów, polegający na braku przesłanki fiskalnej.

Procedura ma dotyczyć wyłącznie takich samowoli budowlanych, które nie zagrażają bezpieczeństwu. Drugim warunkiem jest eksploatowanie tych samowoli przez okres co najmniej 20 lat. Okres ten jest określany przez projektodawców jako „adekwatny”, jednak bez określenia dlaczego akurat 2 ostatnie dekady to wystarczający czas na quasi-przedawnienie samowoli budowlanych. Nie będzie miało znaczenia, czy wada prawna danej samowoli budowlanej polega na tym, że została ona wybudowana bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia. Z szacunków Ministerstwa wynika, że w Polsce takich budynków jest ok. 500 000.

Jedną z podstawowych zalet tego ma być też brak konieczności udowadniania zgodności przedsięwzięcia budowlanego z warunkami zabudowy czy też miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Mówiąc wprost – legalizowany budynek może być sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy jest istotną przeszkodą przy korzystaniu ze „standardowej” ścieżki legalizacyjnej, gdyż wymaga określenia daty na jaką należy ustalić stan prawny a następnie ustalenie tego stanu prawnego, w tym pozyskanie aktów prawnych czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wreszcie spora część budynków po prostu nie jest wybudowana zgodnie z tak ustalonymi stanem prawnym.

Formalną przesłaną abolicji będzie złożenie przez właściciela budynku do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego wniosku wraz z następującymi załącznikami:

  • oświadczenie, że budynek jest eksploatowany co najmniej 20 lat;

  • inwentaryzacja geodezyjna – którą określa się mianem „uproszczonej”;

  • ekspertyza budowlana, z której ma wynikać w jakim stanie jest nielegalny budynek a dokładniej – że jest bezpieczny.

Bezpieczeństwo

Objęte nową procedurą legalizacyjną mają być by tylko obiekty, które są obecnie bezpiecznie eksploatowane i będą mogły być nadal bezpiecznie eksploatowane po poddaniu ich abolicji. Zalegalizowanie budynku a więc wyjęcie go ze swoistej szarej strefy przedsięwzięć budowlanych, powinno pozwolić na dokonywanie przez jego właściciela okresowych przeglądów technicznych, a także umożliwić – już od początku legalną – przebudowę czy remont takiego budynku. W przypadku samowoli budowlanej nawet przegląd komina może rodzić obawy właściciela, co do możliwości „wypłynięcia” kwestii legalności budynku do organów nadzoru architektoniczno-budowlanego.

Przeszkody

Ministerstwo planuje wykluczyć z nowej ścieżki legalizacyjnej budynki, wobec których istnieją jakieś „kontrowersje”. Doprecyzowanie tego medialnego terminu będzie niezwykle istotne dla zakresu przedmiotowego tej ustawy. Przestanie ona bowiem mieć szerokie zastosowanie, jeżeli budynek nie będzie się kwalifikował do „szybkiej legalizacji” wyłącznie ze względu na złożenie w ciągu ostatnich 20 lat jakiegoś donosu, zaistnienia konfliktu sąsiedzkiego w zakresie rozgraniczenia albo interwencji nadzoru budowlanego. Według zapowiedzi abolicja nie będzie przewidziana dla budynków, wobec których toczyło się już jakieś postępowanie legalizacyjne przy czym nie jest jasne czy dla negatywnej selekcji wystarczy samo wszczęcie takiego postępowania czy też konieczne jest jego zakończenie (i na jakim etapie postępowania administracyjnego lub sądowoadministracyjnego).

Samowola nie jedno ma imię

Wspomniane wyżej wątpliwości co do równego traktowania obywateli przez prawo odżywają przy okazji przedstawionych założeń projektu nowej abolicji. Intencją zmian w Prawie budowlanym jest zalegalizowanie tylko tych obiektów budowlanych, które naruszają przepisy budowlane w sposób nikomu obecnie nie szkodzący (brak skarg sąsiadów itd.) a to naruszenie było najczęściej nierozmyślne. Bez wątpienia jednak nie powinny one umożliwiać legalizacji obiektów budowlanych, które powstały z rażącym naruszeniem prawa, gdzie nie budzi wątpliwości celowi ignorancja norm budowlanych. Tak jest często na przykład w przypadku rozbudowy budynków gospodarczych ponad wysokość dopuszczoną aktami prawa miejscowego.

Te wątpliwości oraz potencjalna możliwość uznania przepisów za niekonstytucyjne może ostatecznie skłonić projektodawców lub parlamentarzystów do absolutnego odcięcia się od „abolicyjnego” charakteru przepisów i bezpłatności legalizacji. Alternatywą może być zmiana obecnie istniejącej procedury legalizacyjnej poprzez obniżenie opłaty legalizacyjnej lub zmianę sposobu określania jej wysokości.

Ostatnia abolicja

Ostatni przypadek, gdy wprowadzono abolicję samowoli budowlanych to ustawa z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Jej art. 3 dotyczył samowoli popełnionych między 31 grudnia 1994 roku a 11 lipca 1998 roku. Warunkiem było to, aby przed 11 lipca 2003 r. nie zostało wszczęte żadne postępowanie w sprawie danej samowoli budowlanej.

Technicznie ta abolicja była wprowadzona w takim sposób, że ustawa wchodziła w życie w dniu 20 czerwca 2007 r.. Art. 3 przewidywał zaś, że do 1 stycznia 2008 r. nie stosowało przepisów art. 48-49b Prawa budowlanego. Oznaczało to, że do końca 2007 r. – a więc przez niecałe pół roku – był czas aby zalegalizować budynek, wobec którego nie mogła być w tym czasie wydana decyzja nakazująca rozbiórkę czy postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia prac budowlanych. Z tej abolicji skorzystało więc stosunkowo niewiele osób.

Na kanwie tej historycznej lekcji należy zalecić, aby osoby oczekujące na rozwiązania legalizacyjne czy abolicyjne dotyczące ich nieruchomości na bieżąco śledziły prace nad omawianym projektem, który może otworzyć kolejne „okienko” dla samowoli po 12 latach jakie upłynęły od poprzedniej abolicji.

Kiedyś to było

Różnice między omówionym projektem a abolicją z 2007 r. są fundamentalne. Rozwiązania z ustawy z 2007 r. respektowały postanowienia przepisów prawa w tym sensie, że nie pozwalały na legalizację obiektów budowlanych wzniesionych sprzecznie z Prawem budowlanym czy przepisami z zakresu ładu przestrzennego. Obecnie rozważane rozwiązania nie biorą tego pod uwagę. Możliwość legalizacji samowoli budowlanej bez wspominanego wcześniej kryterium fiskalnego oraz bez omawianego teraz kryterium materialnego to już dwie poważne wady projektu predestynujące go do poważnej analizy pod kątem zgodności z Konstytucją RP. W tym zakresie protestować mogą między innymi jednostki samorządu terytorialnego, w których kompetencjach leży na mocy przepisów ustawy zasadniczej tzw. władztwo planistyczne.

Trudno też uznać aby ta projektowana legalizacja samowoli odpowiadała zadaniom nadzoru budowlanego. Zgodnie z projektem jego rola ograniczałaby się przecież wyłącznie do:

  • sprawdzenia kompletności przedłożonej dokumentacji;

  • tego czy wnioskodawca jest właścicielem danego obiektu budowlanego;

  • czy wcześniej nie były prowadzone przez nadzór budowlany postępowania w sprawie tej samowoli.

Bez wątpienia przedmiotem badania Trybunału Konstytucyjnego byłoby także ustalenie, czy legalizacja samowoli mających akurat 20 lat i więcej jest właściwa biorąc pod uwagę równe traktowanie obywateli.

To się i tak przedawniło, to dziadek zrobił

Śledząc dalszy los proponowanej ustawy należy brać pod uwagę, że następujące co kilkanaście lat propozycje abolicyjne są często jedną realną drogą uregulowania stanu prawnego danej nieruchomości. Z perspektywy właściciela samowoli budowlanej uiszczenie opłaty legalizacyjnej najczęściej nie ma sensu, gdyż jest ona tak wysoka, że w wielu przypadkach bardziej opłaca się korzystać z samowoli budowlanej i liczyć na to, że będzie to możliwe jak najdłużej. Samowola budowlana nigdy się nie przedawnia, więc żaden upływ czasu nie spowoduje „zniknięcia” problemu. Znaczenia nie ma także to, kto jest aktualnym właścicielem, kto dopuścił się samowoli budowlanej albo kto był właścicielem nieruchomości w okresie nielegalnej budowy.

Czy wiesz, że…

W roku 2018 zalegalizowano tylko 300 nieruchomości a rozbiórce poddano ponad 2 tysiące.

Marcin Sarna



Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41064 )
Array ( [docId] => 41064 )