Umowa o sporządzenie projektu budowlanego

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że w obecnym stanie prawnym umowa o sporządzenie projektu budowlanego nie jest specjalnie regulowana, w szczególności nie jest to odrębny typ umowy nazwanej w Kodeksie cywilnym. Nie ma żadnego aktu prawnego (takiego jak np. nieobowiązujące już zarządzenie Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 8 kwietnia 1974 roku w sprawie ogólnych warunków umów o prace projektowe oraz o realizację inwestycji budowlanych i o wykonanie remontów budowlanych i instalacyjnych, M.P. Nr 14, poz. 94), który precyzowałby co w takiej umowie znaleźć się powinno. Strony umowy (zleceniodawca - inwestor i wykonawca - projektant) same więc, w granicach swobody umów, kształtują swoje prawa i obowiązki.

Projekt budowlany może być dostarczony zarówno przez inwestora jak i wykonawcę prac budowlanych. Przy kompleksowym prowadzeniu budowy zlecenie wykonania prac projektowych stanowi zazwyczaj część przedmiotu umowy o wykonanie robót budowlanych. Do tej części umowy o roboty budowlane znajdą zastosowanie uwagi poczynione w niniejszym artykule. Zasadniczo jednak prace projektowe stanowią przedmiot osobnej umowy, zawieranej z wykwalifikowanym specjalistą. Zlecenie prac architektowi może skutkować przedstawieniem inwestorowi propozycji tekstu umowy opartego na wzorze takiej umowy zatwierdzonym przez Izbę Architektów RP. Wzór znajduje się na stronie internetowej http://www.izbaarchitektow.pl/pliki/uza_uniwersalny_red_xxi_www.pdf. Nie jest to wzór w jakikolwiek sposób wiążący i inwestor ma naturalnie możliwość negocjowania jego treści z wybranym biurem architektonicznym.

Zasadniczo umowa o prace projektowe powinna zawierać zobowiązanie wykonawcy do wykonania projektu budowlanego, oraz zobowiązanie zamawiającego do zapłaty wynagrodzenia. Stronami tej umowy są zamawiający i wykonawca, którym powinna być osoba posiadająca uprawnienia do wykonywania prac projektowych zgodnie z Prawem budowlanym. W konsekwencji prawidłowego wykonania umowy powinno więc dojść do wykonania projektu budowlanego zgodnie z wymogami Prawa budowlanego. Istota takiej umowy polega więc na tym, że przyjmujący zamówienie doprowadza swoim działaniem do osiągnięcia rezultatu. Dopiero w razie doprowadzenia do tego rezultatu powstaje obowiązek zamawiającego do zapłaty wynagrodzenia.

Umowa „na projekt” ma zasadniczo charakter umowy o dzieło, bowiem jej celem jest wykonanie oznaczonego dzieła w postaci projektu budowlanego. Oznacza to, że stosuje się do takiej umowy art. 627-646 Kodeksu cywilnego (umowa o dzieło). W niektórych przypadkach bardziej skomplikowanych umów (np. takich, w których przedmiot umowy jest rozszerzony dodatkowo o nadzór inwestorski) możemy mieć także do czynienia z odpowiednim stosowaniem (na podstawie art. 750 K.c.) art. 734 i następnych K.c. (dotyczących umowy zlecenia). W zakresie bowiem takich dodatkowych świadczeń (jak wykonywanie nadzoru inwestorskiego) nie mamy bowiem do czynienia z konkretnym dziełem a usługą. Podobnie w przypadku nadzoru autorskiego także mamy do czynienia z umową zlecenia.

Nie zawsze klient (zamawiający) projektanta jest przedsiębiorcą (relacja business-to-business, B2B). Często umowa o sporządzenie projektu budowlanego jest zawierana pomiędzy przedsiębiorcą (projektantem) a konsumentem (zamawiającym), tj. w konwencji business-to-consumer (B2C). Wówczas gdy umowa jest zawierana z konsumentem to taki klient jest chroniony przez przepisy Kodeksu cywilnego pozwalające na uznanie określonych postanowień umowy za tzw. niedozwolone klauzule umowne. Chodzi tu o takie postanowienia umów, których przedsiębiorca nie uzgodnił indywidualnie z konsumentem a są one sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumenta – są to trzy przesłanki uznania klauzuli umownej za niedozwoloną. Najczęściej klauzule abuzywne są zawarte we wzorach umów proponowanych konsumentowi, w tym także mogą się znaleźć we wzorze umowy o sporządzenie projektu budowlanego.

Umowa zawierająca taką klauzulę abuzywną jest wprawdzie ważna ale nieważne są same klauzule abuzywne zawarte w tej umowie. Klauzulami niedozwolonymi nie będą jednak nigdy postanowienia określające główne świadczenia stron, w tym cenę (czyli wynagrodzenie za projekt), ale pod warunkiem jednoznacznego ich sformułowania w umowie. Nieważność klauzul abuzywnych następuje z mocy prawa – klient projektanta nie musi nic robić, żeby krzywdzące go zapisy nie były wiążące.

W art. 385Kodeksu cywilnego znajduje się katalog klauzul abuzywnych. Projektant powinien pilnować aby nie zawrzeć żadnej z nich w swojej umowie proponowanej konsumentowi. Są to np. klauzule, które:

• wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony;
• przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;
• zezwalają projektantowi na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta;
• uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli projektanta;
• uprawniają projektanta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie.

W przypadku stwierdzenie w swojej umowie klauzuli abuzywnej klient może:

• poddać kwestionowane postanowienia kontroli sądowej w ramach kontroli abstrakcyjnej – sąd oceni wówczas abuzywność postanowień w oderwaniu od łączącego strony stosunku prawnego (bez związku z całą umową o sporządzenie projektu budowlanego);
• złożyć pozew o uznanie danego postanowienia umownego bądź wzorca umowy za niedozwolony w ramach kontroli indywidualnej – wówczas sąd oceni już te postanowienia z uwzględnieniem samej umowy projektowej;
• zażądać od Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznania postanowień za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów – jeżeli Prezes UOKiK podzieli zastrzeżenia konsumenta to wówczas zakaże dalszego stosowania danej klauzuli i wpisze ją do rejestru klauzul niedozwolonych. Obok bowiem wspomniane katalogu klauzul z Kodeksu cywilnego istnieje jeszcze jawny dla wszystkich (dostępny na stronie Prezesa UOKiK) rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez ten organ.

Umowa o sporządzenie projektu budowlanego nie musi być zawierana w formie pisemnej jednak zawarcie jej w formie ustnej nie jest wskazane ze względu na trudności z wykazaniem w przypadku sporu faktu jej zawarcia oraz jej uzgodnionej treści. Wówczas konieczne jest bowiem powoływanie świadków oraz przedstawianie dokumentów, których treść bezpośrednio lub pośrednio wskazuje na fakt dokonania danej czynności czy powzięcia określonych uzgodnień. Tymi dowodami mogą wówczas być dokumenty prywatne i urzędowe, listy, dowody wpłaty, wycinki prasowe czy informacje internetowe, wydruki komputerowe, SMSy. O ile sam fakt zawarcia umowy będzie najczęściej dość prosty do udowodnienia o tyle znacznie trudniej będzie wykazać samą treść umowy.

Warto więc dążyć do tego aby zawrzeć umowę pisemną i aby ta umowa pisemna regulowała całość wzajemnych zobowiązań stron, bez pozostawiania zbyt wielu kwestii ustaleniom ustnym. Dobrym posunięciem jest zawarcie w takiej umowie klauzuli gwarantującej, że umowa pisemna opisuje całość relacji stron i ewentualne uzgodnienia ustne poza nią nie mają charakteru wiążącego strony. W takim przypadku mamy bowiem do czynienia z umownym zastrzeżeniem formy pisemnej w rozumieniu art. 74 § 1 K.c. W takim przypadku nie można się w sądzie domagać dopuszczenia dowodu z zeznań świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności.  Dopuszczenie dowodu z zeznać świadków lub przesłuchania stron będzie możliwe wyłącznie gdy:

• obie strony wyrażą na to zgodę;
• żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą;
• fakt dokonania czynności prawnej jest uprawdopodobniony za pomocą dokumentu – tu najczęściej chodzi o sytuacje gdy korespondencja dotycząca zawieranej umowy wskazuje na jakieś dodatkowe ustne ustalenia (np. uściślenie zakresu projektu).

Bez wątpienia projektant odpowiada przed swoim klientem z tytułu prawidłowej realizacji umowy o sporządzenie projektu budowlanego. Co jednak w przypadku gdy wady projektu wyjdą na światło dzienne znacznie później niż po wykonaniu umowy projektowej, np. 3 lata po budowie wskutek zawalenia się konstrukcji? Część projektantów jest wówczas zdania, że skoro organ administracji architektoniczno-budowlanej (np. starosta) zatwierdził projekt budowlany to projektant jest – przynajmniej w jakiejś części - zwolniony z odpowiedzialności z tytułu wadliwie sporządzonego projektu. Nic bardziej mylnego.

Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 lipca 2016 roku (II SA/Kr 592/16) odpowiedzialność za prawidłowe (zgodne z przepisami powszechnie obowiązującymi i wiedzą techniczną) sporządzenie projektu budowlanego spoczywa na projektancie. To, że organy administracji architektoniczno-budowlanej mają obowiązek sprawdzić kompletność projektu budowlanego i jego zgodność z przepisami powszechnie obowiązującymi, nie oznacza iż mają kompetencję w zakresie sprawdzenia projektu budowlanego co do jego zgodności z zasadami wiedzy technicznej. Sąd podkreślił, że pracownicy organu nie muszą mieć takiej wiedzy a najczęściej po prostu nie dysponują stosownymi uprawnieniami czy zaświadczeniami. Posiadania takich uprawnień (architektonicznych czy konstruktorskich) prawo wymaga natomiast od projektanta. Rolę projektanta w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę pełni od początku do końca wyłącznie autor projektu przedstawionego wraz z wnioskiem o wydanie tego pozwolenia.

Jeżeli w toku wykonywania prac budowlanych doszło do odstąpienia od warunków określonych w pozwoleniu na budowę to wówczas organ nadzoru budowlanego może zobowiązać inwestora do sporządzenia tzw. projektu zamiennego. Ma on uwzględniać zmiany wynikające z dotychczasowego przebiegu robót i wskazywać co należy zrobić aby doprowadzić przedsięwzięcie budowlane do stanu zgodnego z prawem.

W takim przypadku strony umowy o sporządzenie projektu budowlanego powinny zrobić jedną z dwóch rzeczy:

• aneksować umowę wprowadzając dodatkowy obowiązek projektanta w zakresie sporządzenia projektu zamiennego;
• zawrzeć nową umowę – wyłącznie na projekt zamienny.

Niezależnie od wybranego sposobu, projekt zamienny powinien spełniać te same wymogi co każdy projekt budowlany. Podkreślił to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 25 sierpnia 2016 roku (II SA/Kr 674/16). Sąd zauważył, że taki projekt zamienny powinien zawierać wszystkie niezbędne dane i elementy wymagane prawem i wiedza techniczną tak aby doprowadzenie budowy do stanu zgodności z prawem było możliwe. Projekt nie może być wewnętrznie sprzeczny czy wprowadzający w błąd. Zakres i treść projektu zamiennego, tak jak w przypadku projektu pierwotnego, powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych.

Prawidłowo skonstruowana umowa powinna określać nie tylko minimum treści o jakim wspominaliśmy (co projektujemy i za ile) ale całokształt uprawnień i obowiązków osoby wykonującej tą umowę (projektanta).

Skonstruowanie całokształtu umowy będzie dla projektanta prostsze, jeżeli zostanie dopilnowany następujący, przykładowy schemat jej budowy:

• Określenie stron umowy oraz osób je reprezentujących;
• Zakres działania projektanta (przedmiot umowy – zakres projektu);
• Podstawowe prawa i obowiązki projektanta oraz klienta;
• Tryby postępowania w różnych sytuacjach (np. zlecanie dodatkowych czynności);
• Klauzula poufności;
• Kary umowne i inne reguły odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy;
• Okres trwania umowy, rozwiązywanie umowy i jej zmiana.

Projektant jak i klient powinni być w umowie prawidłowo opisani. Zwłaszcza w przypadku projektantów czy klientów będących osobami fizycznymi należy upewnić się, że wskazano prawidłowe:

• imię, nazwisko;
• firmę, pod którą ta osoba prowadzi działalność gospodarczą;
• adres zamieszkania (w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej także – a nie zamiast adresu zamieszkania – adres prowadzenia działalności);
• numer PESEL – bowiem brak tych informacji może wręcz uniemożliwić ewentualne dochodzenia zapłaty wynagrodzenia na drodze sądowej.

Zakres obowiązywania umowy określi nam przede wszystkim opis nieruchomości jakiej dotyczy projekt. Wystarczy opisanie tej nieruchomości jednocześnie na dwa sposoby:

• wskazanie numeru księgi wieczystej, ewentualnie numeru działki lub działek;
• wskazanie adresu, pod którym mieści się nieruchomość.

Nakładając na siebie obowiązek stworzenia projektu budowlanego należy przede wszystkim pamiętać o art. 34 Prawa budowlanego. Stawia on projektowi budowlanemu określone, minimalne wymagania. Chodzi tu m.in. zgodność z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (obecnie będzie to miało mniejsze znaczenie ze względu na ograniczenie znaczenia tych decyzji) oraz zawieranie przez projekt budowlany wszystkich poszczególnych składników, takich jak na przykład:

• projekt zagospodarowania;
• projekt architektoniczno-budowlany;
• oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
• wyniki badań geologiczno-inżynierskich;
• geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;
• informacja o obszarze oddziaływania obiektu.

Nie oznacza to naturalnie, że w umowie nie można wskazać także innych, dodatkowych obowiązków projektanta niewskazanych w ustawie. Na przykład projektant może także występować także jako pełnomocnik i reprezentant właściciela w stosunku do organów administracji architektoniczno-budowlanej. Wówczas można mu udzielić pełnomocnictwa (stanowiącego np. załącznik do umowy o sporządzenie projektu budowlanego), na mocy którego będzie on mógł złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę i reprezentować w tym postępowaniu inwestora. Warto też rozstrzygnąć, czy oprócz sporządzenia projektu budowlanego (na potrzeby pozwolenia na budowę) projektant ma sporządzić także bardziej szczegółowy projekt wykonawczy.

Niektórzy klienci chcą także zobowiązania projektanta do zachowania tajemnicy zawodowej tak aby nie mógł on przekazywać osobom trzecim jakichkolwiek informacji dotyczących danego projektu, w szczególności wykorzystywać wypracowanych rozwiązań w pracach dla innych klientów. Najczęściej chodzi tu o unikalne, autorskie rozwiązania architektoniczne albo też takie właściwości nieruchomości, które nie powinny być znane osobom trzecim (np. układ pomieszczeń, zabezpieczenia). W takich przypadkach dobrym rozwiązaniem jest zapisanie utrzymania tego obowiązku jedynie przez określony czas (np. 3 lata) po zakończeniu umowy.

Poniżej zamieszczamy przykładową treść dość prostej klauzuli o zachowaniu poufności:

1. Informacje przekazywane przez Strony w związku z zawarciem i wykonywaniem Umowy objęte są tajemnicą. Strony zobowiązują się do zachowania w tajemnicy informacji pozyskanych w związku z zawarciem lub wykonaniem Umowy.
2. Ujawnienie informacji objętej zobowiązaniem wskazanym w ust. 1 lub wynikającym z przepisów prawa możliwe jest wyłącznie za zgodą wszystkich Stron albo na żądanie uprawnionego organu państwa.
3. Naruszenie obowiązku zachowania w tajemnicy informacji, o których mowa w ust. 1 i 2, skutkuje obowiązkiem naprawienia szkody i zapłatą kary umownej w wysokości [l] złotych w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty wraz z uzasadnieniem.

Czasami zdarza się, że projektant korzysta z usług podwykonawców, np. konstruktora. Aby projektant mógł tej osobie przekazać choćby wycinek informacji o nieruchomości niezbędnych do wykonania prac podwykonawczych, konieczny będzie taki zapis:

4. Strona może ujawniać Informacje Poufne swoim pracownikom lub podwykonawcom, pod warunkiem, że przed jakimkolwiek takim ujawnieniem zobowiąże te osoby do zachowania poufności na zasadach określonych w Umowie. Za działania lub zaniechania takich osób Strona ponosi odpowiedzialność, jak za działania i zaniechania własne.

Ustalmy wreszcie, jak długo zobowiązanie do zachowania poufności pozostaje w mocy:

5. Zobowiązanie do zachowania poufności, o którym mowa w niniejszym paragrafie wiąże Projektanta przez okres obowiązywania umowy oraz 3 lat od dnia jej wygaśnięcia, rozwiązania lub odstąpienia od niej przez którąkolwiek ze Stron.

Najprostszym rozwiązaniem jest oparcie odpowiedzialności projektanta za brak lub nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy na zasadach ogólnych:

Skutkiem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez Projektanta jest powstanie obowiązku naprawienia szkody, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które Projektant nie ponosi odpowiedzialności.

W przypadku gdy chcemy przewidzieć surowszą odpowiedzialność projektanta za naruszenia postanowień umowy można posłużyć się karą umowną:

Projektant naruszający obowiązki opisane w art. [Ÿ], [Ÿ] i [Ÿ] niniejszej Umowy zobowiązuje się zapłacić na rzecz Zamawiającego na pierwsze jego żądanie kwotę [l] złotych tytułem kary umownej, za każdy przypadek takiego naruszenia. Kara umowna jest płatna w terminie 7 dni od dnia otrzymania żądania przez Projektanta.

Taka kara umowna stanowi jedynie zryczałtowaną wysokość odszkodowania i projektant zobowiązany do zapłaty kary umownej nadal może się bronić wykazując brak swojej winy w naruszeniu postanowień Umowy.

W interesie projektanta leży także to aby zapisać w umowie:

• jacy konkretni architekci wykonają projekt;
• kto konkretnie będzie odpowiadał za rezultat pracy (w przypadku zespołu projektantów) – dla wewnętrznej odpowiedzialności w ramach biura architektonicznego;
• odpłatność dodatkowych egzemplarzy projektu;
• wyłączenie odpowiedzialności projektanta w zakresie w jakim oparł się on na dokumentach lub informacjach pozyskanych od klienta;
• możliwość zatrudnienia podwykonawców;
• zasady odbioru dokumentacji projektowej i zgłaszania uwag – np. ograniczenie ilości poprawek do dwóch tur.