Najem i media można opodatkować różnymi stawkami VAT

Kategoria: VAT i akcyza
Data: 28-09-2015 r.

Dostawa energii elektrycznej, wody oraz wywóz nieczystości są świadczeniami niezależnymi od najmu. Można rozliczyć je odrębnie. Jest to jednak możliwe tylko wtedy, gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców, a kosztami jest obciążany według faktycznego ich zużycia. Takie wnioski płyną z wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE o sygn. akt C-42/14.

W wyroku tum Trybunał sformułował kilka kryteriów, którymi należy kierować się rozstrzygając kwestię złożoności świadczenia w przypadku usług wiązanych z  najmem nieruchomości. Sprawa dotyczyła Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która wynajmowała nieruchomości powierzone przez Skarb Państwa. Agencja uważała, że koszty energii elektrycznej, cieplnej i wody oraz wywozu nieczystości, którymi obciążani są wynajmujący, stanowią świadczenia odrębne od usługi najmu i podlegają opodatkowaniu według stawek VAT właściwych dla poszczególnych z nich.

 

W wydanym orzeczeniu Trybunał zwrócił uwagę, że konieczne jest rozróżnienie dwóch głównych sytuacji: gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, oraz gdy najem wraz z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami stanowi jedną całość (np. najem lokali biurowych pod klucz lub krótkoterminowy najem nieruchomości na wakacje). W tym drugim przypadku, oddzielna ocena świadczenia usługi najmu oraz świadczeń dodatkowych stanowiłaby sztuczny podział jednej transakcji ekonomicznej. 

Natomiast w pierwszym przypadku zdaniem TSUE usługę najmu oraz związane z nią dostawy mediów należy uważać za niezależne świadczenia, które powinny być oceniane odrębnie z punktu widzenia VAT. W sprawie dodatkowo przemawiało za tym to, że najemcy byli rozliczani na podstawie odczytów z indywidualnych liczników.

W praktyce związanej z wynajmem nieruchomości komercyjnych wynajmujący zazwyczaj fakturują swoich najemców nie tylko za sam czynsz, ale również za usługi dodatkowe związane z korzystaniem z nieruchomości (media, wywóz śmieci itp.). Kwestia ta od lat budzi wątpliwości związane z rozliczeniem VAT. Dotyczą one w szczególności prawidłowego określenia momentu powstania obowiązku podatkowego oraz właściwej stawki podatku. Sam czynsz najmu w przypadku powierzchni komercyjnych z reguły podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT, podczas gdy np. usługi odprowadzania ścieków korzystają ze stawki preferencyjnej (8%).

Wynajmujący refakturując koszt tego rodzaju usługi musi, więc rozstrzygnąć o zastosowaniu właściwej stawki. Należy pamiętać o funkcjonującej w VAT  koncepcji świadczenia złożonego. W przypadku gdy mamy do czynienia z kilkoma powiązanymi ze sobą świadczeniami, o  zasadach opodatkowania decyduje świadczenie dominujące. Przekładając tę koncepcję na sytuację wynajmujących, którzy dokonują refaktury mediów, należy rozstrzygnąć, czy taka refaktura ma charakter niezależny, czy też jest elementem świadczenia złożonego, dla którego dominująca jest usługa wynajmu. Kwestia ta długo pozostawała nierozstrzygnięta, a większość przedsiębiorców i organów podatkowych uznawała, że zastosowanie obniżonej stawki VAT nie było prawidłowe. Omawiany wyrok okazał się jednak przełomowy.

Za uznaniem najmu i świadczeń mu towarzyszących za jedną usługę przemawiają – według TSUE następujące okoliczności:

  • brak możliwości wyboru przez najemcę dostawców usług towarzyszących,

  • prawo wynajmującego do rozwiązania umowy najmu, jeśli najemca nie uiszcza opłat za media,

  • sposób fakturowania i taryfikacji,

  • wynajem powierzchni biurowych pod klucz,

  • wynajem krótkoterminowy,

  • interes ekonomiczny najemcy w uzyskaniu ogółu świadczeń.

Kryteria te mają szeroki charakter i nadal pozostaje duży margines interpretacji. Niemniej jednak prezentowany wyrok stanowi wskazówkę w odniesieniu do podatkowego traktowania refaktur związanych z wynajmem. Mimo że wyrok TSUE nie rozwiał wszelkich wątpliwości w omawianej kwestii, uzasadnienie sformułowało wskazówki, na których należy bazować, rozstrzygając o zasadach opodatkowania świadczeń dodatkowych.

W każdym przypadku należy  indywidualnie ocenić stan faktyczny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce dany najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia. Z praktycznej perspektywy, po opublikowaniu wyroku podatnicy powinni zweryfikować swoją praktykę pod kątem wytycznych wskazanych przez sąd. Zainteresowani zgodną z przepisami ustawy o VAT praktyką powinni być zarówno wynajmujący, jak i najemcy, na których może spocząć ryzyko odliczenia podatku, który nie powinien być naliczony.

Rozliczenie VAT od mediów zależy od zawartej umowy. W sytuacji, gdy najemca może zdecydować o wyborze dostawcy mediów, a kosztami jest obciążany na podstawie faktycznego zużycia, to usługę najmu i dostawę mediów można traktować jak odrębne świadczenia. Natomiast gdy elementy transakcji są ze sobą ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie, wówczas należy je opodatkować jedną stawką VAT.

Aleksandra Tylenda, senior tax konsultant TPA Horwath Sztuba Kaczmarek

Tagi: najem

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Najważniejsze zmiany w podatkach 2016 roku

pobierz

Imprezy integracyjne

pobierz

Zmiany w podatkach 2016

pobierz

Sprawdź, jak rozliczać VAT przy okresowym braku sprzedaży

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 37830 )
Array ( [docId] => 37830 )

Array ( [docId] => 37830 )