Różne stawki VAT od wynajmu i mediów

Kategoria: VAT i akcyza
Data: 24-06-2015 r.

Dostawa energii elektrycznej, wody oraz wywóz nieczystości to niezależne od najmu świadczenia, które można rozliczać odrębnie. Jest to jednak możliwe tylko wtedy, gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców, a kosztami jest obciążany według faktycznego zużycia.

Takie wnioski płyną z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. (C-42/14). TSUE sformułował kilka kryteriów, którymi należy kierować się, rozstrzygając kwestię złożoności świadczenia w przypadku usług związanych z najmem nieruchomości.

Sprawa dotyczyła Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która wynajmowała nieruchomości powierzone przez Skarb Państwa. Agencja uważała, że dostawa energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, którymi obciążani są wynajmujący, stanowią świadczenia odrębne od usługi najmu i podlegają opodatkowaniu według stawek VAT właściwych dla poszczególnych z nich.

Sprawa trafiła przed NSA, który zdecydował o skierowaniu pytania prejudycjalnego do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W praktyce związanej z wynajmem nieruchomości komercyjnych wynajmujący zazwyczaj fakturują swoich najemców nie tylko za sam czynsz, ale również za usługi dodatkowe związane z korzystaniem z nieruchomości (media, wywóz śmieci itp.). Kwestia ta od lat budzi wątpliwości związane z rozliczeniem VAT. Dotyczą one w szczególności prawidłowego określenia momentu powstania obowiązku podatkowego oraz właściwej stawki podatku. Sam czynsz najmu w przypadku powierzchni komercyjnych z reguły podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT, podczas gdy np. usługi odprowadzania ścieków korzystają ze stawki preferencyjnej (8%).

Zdaniem Trybunału należy rozgraniczyć dwie sytuacje: gdy najemca ma możliwość wyboru dostawców mediów oraz gdy najem stanowi jedną całość z towarzyszącymi mu świadczeniami. Usługę najmu oraz związane z nią dostawy mediów należy uważać za niezależne świadczenia, które powinny być oceniane odrębnie z punktu widzenia VAT. Trybunał zwrócił uwagę, że mogą wystąpić sytuację, gdy najem i dostawa tworzą jedno świadczenie, a ich rozdzielenie miałaby sztuczny charakter.

Trybunał sformułował kilka kryteriów, którymi należy kierować się, rozstrzygając kwestię złożoności świadczenia w przypadku usług związanych z najmem nieruchomości. Za uznaniem najmu i świadczeń mu towarzyszących za jedną usługę przemawiają, według TSUE, następujące okoliczności:

- brak możliwości wyboru przez najemcę dostawców usług towarzyszących,
- prawo wynajmującego do rozwiązania umowy najmu, jeśli najemca nie uiszcza opłat za media,
- sposób fakturowania i taryfikacji,
- wynajem powierzchni biurowych pod klucz,
- wynajem krótkoterminowy,
- interes ekonomiczny najemcy w uzyskaniu ogółu świadczeń.

W każdym przypadku należy indywidualnie ocenić stan faktyczny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce dany najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia. Z praktycznej perspektywy, po opublikowaniu wyroku podatnicy powinni zweryfikować swoją praktykę pod kątem wytycznych wskazanych przez sąd. Zainteresowani zgodną z przepisami ustawy o VAT praktyką powinni być zarówno wynajmujący, jak i najemcy, na których może spocząć ryzyko odliczenia podatku, który nie powinien być naliczony.

Źródło:

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r., C-42/14

Aleksandra Tylenda,senior tax consultantTPA Horwath Sztuba Kaczmarek

Zobacz także:

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Najważniejsze zmiany w podatkach 2016 roku

pobierz

Imprezy integracyjne

pobierz

Zmiany w podatkach 2016

pobierz

Sprawdź, jak rozliczać VAT przy okresowym braku sprzedaży

pobierz

Polecane artykuły

Polecamy kancelarię:

  • Kancelaria MERITUM

    ulica Westerplatte 13/5, 31-033 Kraków

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Radosław Tymiński

    Łukowska 9 Lok. 126, 04-133 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Prawna Iurisco Edyta Przybyłek

    ul. Zgrzebnioka 28, 40-520 Katowice

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marcin Majcherczyk

    ul. Stawowa 4 lok. 39, 41-200 Sosnowiec

    Wyświetl wizytówkę
  • THE N.E.W.S. LAW CENTER Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

    ul. Kazachska 1/89, 02-999 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • adwokat Wojciech Rudzki - kancelaria adwokacka

    Józefa Piłsudskiego 40/4 Kraków 31 - 111

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Robert Dudkowiak

    ul. Jana Pawła II 11 lok. 5, 62-300 Września

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Adwokacka Adwokata Piotra Sęka

    ul. Narutowicza 44 lok. 20, 90-135 Łódź

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radców Prawnych ARVE M.Kusztan & R.Ponichtera Sp. K.

    ul. Czysta 4, 50-013 Wrocław

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marek Foryś

    ul. Słupecka 9/1, Gdynia

    Wyświetl wizytówkę
Array ( [docId] => 37438 )
Array ( [docId] => 37438 )

Array ( [docId] => 37438 )