Użytkowanie polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków. Przedmiotem użytkowania są rzeczy - zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Ustanowienie użytkowania jest możliwe tylko w drodze umowy. Umowa ta określa m.in. zakres i termin trwania użytkowania oraz czy będzie pobierana opłata za użytkowanie rzeczy czy też nie.
Jednak użytkowanie, w postaci wyżej opisanej, nie powstanie w sytuacji, w której osoba biorąca nieruchomość rolną do użytkowania i pobierania jej pożytków nie jest zobowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu. W takim przypadku mówimy o tzw. bezczynszowym użytkowaniu, które ma swą podstawę prawną w art. 708 kodeksu cywilnego.
Terminologia może tutaj troszkę wprowadzać w błąd, jednak opisany stosunek nie jest użytkowaniem, więc nie będą tutaj stosowane uregulowania odnoszące się do samego użytkowania. Do stosunku tego mają natomiast zastosowanie przepisy dotyczące umowy dzierżawy. Dzierżawa jest ze swej istoty bardzo podobna do umowy użytkowania, z tym wyjątkiem, że za dzierżawę dzierżawca jest obowiązany płacić wydzierżawiającemu czynsz. W przypadku umowy użytkowania kwestia ta może być swobodnie ustalana przez strony umowy.
Ciekawe w tym względzie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 19 maja 1964 r. (III CR 6/64): „Do umowy o bezpłatne użytkowanie, w braku odmiennych jej postanowień, należy stosować odpowiednio przepisy o użyczeniu i o dzierżawie, przy czym do zakończenia takiej umowy, zawartej na czas nie oznaczony, bardziej zgodne z jej celem jest stosowanie przepisów o dzierżawie.”
Sąd Najwyższy opowiedział się więc w powołanym orzeczeniu za stosowaniem do umowy bezczynszowego użytkowania również przepisów o użyczeniu, których to kodeks cywilny wprost w takim przypadku nie wskazuje.
