Brak forum na zebraniu wspólnoty - co dalej z uchwałą?

Data: 19-06-2017 r.

O tym, czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy jej treść zaaprobowała większość właścicieli lokali (art. 23 ustawy o własności lokali). Zdarza się jednak, że właściciele nie interesują się sprawami wspólnoty i nie uczestniczą w zebraniach. Nie musisz rozkładać rąk, ponieważ istnieją rozwiązania również takiej sytuacji.

W głosowaniu nad uchwałą mają prawo brać udział wyłącznie właściciele wszystkich znajdujących się w nieruchomości lokali, a także tzw. dotychczasowy właściciel nieruchomości, jeśli nie wszystkie lokale zostały jeszcze wyodrębnione.

Nie jest podjęta uchwała, za którą głosowała większość obecnych na zebraniu, jeśli nie stanowi ona zarazem większości ogółu właścicieli lokali.

Ustawa o własności lokali posługuje się tzw. zwykłą większością udziałów w nieruchomości wspólnej (więcej lokatorów głosuje „za” niż „przeciw”, nie licząc głosów oddanych za opcją „wstrzymał się”).

Większość głosów oblicza się według wielkości udziałów.

W sytuacji zatem, gdy większość właścicieli lokali nie interesuje się sprawami wspólnoty, w tym przede wszystkim nie uczestniczy w zebraniach właścicieli lokali, itp. zastosowanie znajduje art. 24 uwl. Umożliwia on zarządowi wspólnoty lub zarządcy wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie sprawy i wydanie orzeczenia zastępującego zgodę właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną (gdyż do dokonania czynności zwykłego zarządu zarząd albo zarządca upoważnieni są z mocy ustawy).

Udziały oraz głosy

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ważne

Właściciel lokalu o dużej powierzchni użytkowej zapewniony ma, poprzez duży udział w nieruchomości wspólnej, większy wpływ na podejmowanie decyzji w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Ponosi jednak również w wyższym stopniu koszty tego zarządu.

O tym musisz pamiętać

Ustawa przewiduje możliwość odstąpienia od reguły, w świetle której większość głosów oblicza się według wielkości udziałów, na rzecz metody, według której na każdego właściciela, bez względu na wielkość udziału, jaki mu przysługuje w nieruchomości wspólnej, przypada jeden głos.

W świetle art. 23 ust. 2 uwl właściciele w umowie lub w uchwale podjętej większością głosów w zwykłym trybie (według wielkości udziałów) mogą postanowić, że w określonych sprawach na każdego z nich przypada jeden głos niezależnie od wielkości posiadanych udziałów.

Ważne

Ustawa jednoznacznie określa warunki, których spełnienie umożliwia odejście od metody obliczania większości stosownie do wielkości udziałów, dlatego też nie jest dopuszczalne stosowanie trybu „jeden właściciel - jeden głos” w innych sytuacjach. W szczególności właściciele nie mogą się umówić (lub uchwalić), że na każdego właściciela przypada jeden głos we wszelkich (lub wielu) sprawach, w jakich uchwały właścicieli mogą być podejmowane.

Jak wskazał w swoim orzeczeniu Sąd Najwyższy z 10 lipca 2009 r. (II CSK 83/09) „Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”.

Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.

Ustawa o własności lokali nie wprowadza normy określającej, że pewne rodzaje spraw wymagają jednomyślności. W przypadku stosowania zarządu powierzonego i właścicieli lokali o liczbie większej niż 7, brak jest przepisów odpowiadających regułom współwłasności z kodeksu cywilnego.

r.pr. Łukasz Siudak - dr n. prawnych

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 40476 )
Array ( [docId] => 40476 )

Array ( [docId] => 40476 )