Brak forum na zebraniu wspólnoty - co dalej z uchwałą?

W głosowaniu nad uchwałą mają prawo brać udział wyłącznie właściciele wszystkich znajdujących się w nieruchomości lokali, a także tzw. dotychczasowy właściciel nieruchomości, jeśli nie wszystkie lokale zostały jeszcze wyodrębnione.

Ustawa o własności lokali posługuje się tzw. zwykłą większością udziałów w nieruchomości wspólnej (więcej lokatorów głosuje „za” niż „przeciw”, nie licząc głosów oddanych za opcją „wstrzymał się”).

W sytuacji zatem, gdy większość właścicieli lokali nie interesuje się sprawami wspólnoty, w tym przede wszystkim nie uczestniczy w zebraniach właścicieli lokali, itp. zastosowanie znajduje art. 24 uwl. Umożliwia on zarządowi wspólnoty lub zarządcy wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie sprawy i wydanie orzeczenia zastępującego zgodę właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną (gdyż do dokonania czynności zwykłego zarządu zarząd albo zarządca upoważnieni są z mocy ustawy).

Warto przypomnieć, że w razie wyodrębnienia własności danego lokalu, jego właścicielowi przysługuje udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Właściciel lokalu o dużej powierzchni użytkowej zapewniony ma, poprzez duży udział w nieruchomości wspólnej, większy wpływ na podejmowanie decyzji w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Ponosi jednak również w wyższym stopniu koszty tego zarządu.

Jak orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 6 listopada 2013 r. (I ACA 501/13), współwłaściciele jednego lokalu mają do dyspozycji jeden głos, a to, w jaki sposób głos ten zostanie oddany, zależy od sposobu zastosowania przez nich przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności.

Ustawa przewiduje możliwość odstąpienia od reguły, w świetle której większość głosów oblicza się według wielkości udziałów, na rzecz metody, według której na każdego właściciela, bez względu na wielkość udziału, jaki mu przysługuje w nieruchomości wspólnej, przypada jeden głos.

W świetle art. 23 ust. 2 uwl właściciele w umowie lub w uchwale podjętej większością głosów w zwykłym trybie (według wielkości udziałów) mogą postanowić, że w określonych sprawach na każdego z nich przypada jeden głos niezależnie od wielkości posiadanych udziałów.

W związku z tym, wyłączenie metody obliczania większości głosów według wielkości udziałów może nastąpić, tylko z woli właścicieli lokali (wszystkich, gdy właściciele zawierają w tej sprawie umowę, lub większości, gdy podejmują uchwałę na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów) i tylko na rzecz konkretnego rozstrzygnięcia, gdy właściciele lokali „postanowią, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos”.

Ustawa jednoznacznie określa warunki, których spełnienie umożliwia odejście od metody obliczania większości stosownie do wielkości udziałów, dlatego też nie jest dopuszczalne stosowanie trybu „jeden właściciel - jeden głos” w innych sytuacjach. W szczególności właściciele nie mogą się umówić (lub uchwalić), że na każdego właściciela przypada jeden głos we wszelkich (lub wielu) sprawach, w jakich uchwały właścicieli mogą być podejmowane.

Jak wskazał w swoim orzeczeniu Sąd Najwyższy z 10 lipca 2009 r. (II CSK 83/09) „Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”.

Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.