Nieprawidłowości w stanie technicznym budynku wspólnoty mieszkaniowej – kto jest stroną postępowania

Członkowie wspólnot mieszkaniowych dosyć często żądają od organów nadzoru budowlanego przeprowadzania kontroli i oceny stanu technicznego budynków, w których zamieszkują. Zwracają uwagę na różnorakie zagrożenia bezpieczeństwa dla życia jak np. niedrożne przewody kominowe i wentylacyjne, rysy i pęknięcia ścian, nieprzyjemne zapachy, cieknący dach, czy nieszczelne instalacje. 

Przepisy prawa budowlanego wskazują stanowczo, że obowiązek właściwego utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego spoczywa na jego właścicielu lub zarządcy. Gdy podmioty te nie wywiązują się z ustawowego obowiązku, organ nadzoru budowlanego nakazuje im w drodze decyzji usunięcie nieprawidłowości w określonym terminie. Czyni to zwłaszcza wtedy, gdy stwierdzi, że obiekt lub jego użytkowanie może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska. Taką decyzję wydaje także wtedy, gdy kamienica swoim wyglądem szpeci otoczenie np. ma zniszczoną elewację.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych właścicielem budynku jest ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład tego budynku. Właściciele ci z mocy prawa działają w formie wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 ustawy o własności lokali). Wobec tego obowiązki związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa obciążają tą wspólnotę mieszkaniową.

Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć administrowanie budynkiem zewnętrznemu podmiotowi. Nie oznacza to jednakże, że zarządca zostanie automatycznie uznany za stronę postępowania i będzie adresatem nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku. Zarządca może reprezentować wspólnotę mieszkaniową przed organami nadzoru budowlanego tylko wtedy, jeżeli legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też gdy powierzono mu zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub ust. 2a ustawy o własności lokali (por. uchwała SN z 9.2.2017 r., III CZP 106/16). 

W przypadku budynków, w których istnieje wspólnota mieszkaniowa, za jego stan techniczny odpowiada co do zasady wspólnota mieszkaniowa. Jako potencjalny adresat decyzji jest zawsze stroną postępowania prowadzonego przez nadzór budowlany. Oprócz wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu związanym z nieprawidłowościami w budynku mogą uczestniczyć także inne osoby, jeśli wykażą swój indywidualny interes prawny. Najczęściej dochodzi do sytuacji, w której to członek wspólnoty mieszkaniowej żąda uznania go za stronę, zwłaszcza jeśli był inicjatorem działań nadzoru budowlanego. 

Najczęściej członkowie wspólnoty mieszkaniowej wywodzą swój interes prawny do udziału w postępowaniu z naruszenia prawa własności. Status strony może uzyskać np. właściciel lokalu jeśli postępowanie dotyczy dachu budynku, który przecieka i powoduje zalewanie jego mieszkania. Niewątpliwie w takiej sytuacji dochodzi do naruszenia prawa korzystania z nieruchomości lokalowej, czyli do naruszenia prawa własności. Innym przykładem jest sytuacja, w której właściciel lokalu na skutek wadliwości podłączeń urządzeń grzewczych i wentylacji przewodów w budynku wspólnoty pozbawiony został możliwości użytkowania wewnętrznych urządzeń grzewczych w jego mieszkaniu.

Przepisy prawa budowlanego nakładające obowiązki w zakresie utrzymania nieruchomości odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. Jednakże gdyby zły stan techniczny lokalu oddziaływał na cały budynek, wówczas nadzór budowlany może nałożyć obowiązek wykonania określonych robót budowlanych w tym lokalu.