Nieprawidłowości w stanie technicznym budynku wspólnoty mieszkaniowej – kto jest stroną postępowania

Data: 30-06-2017 r.

Nadzór budowlany, na skutek interwencji jednego z właścicieli lokali, może wszcząć postępowanie np. w sprawie stanu przewodów kominowych w budynku wspólnoty. W artykule wyjaśniamy wątpliwości związane z ustaleniem stron postępowania dotyczącego stanu technicznego budynku wspólnoty. 

Członkowie wspólnot mieszkaniowych dosyć często żądają od organów nadzoru budowlanego przeprowadzania kontroli i oceny stanu technicznego budynków, w których zamieszkują. Zwracają uwagę na różnorakie zagrożenia bezpieczeństwa dla życia jak np. niedrożne przewody kominowe i wentylacyjne, rysy i pęknięcia ścian, nieprzyjemne zapachy, cieknący dach, czy nieszczelne instalacje. 

Odpowiada właściciel, czyli wspólnota

 

Przepisy prawa budowlanego wskazują stanowczo, że obowiązek właściwego utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego spoczywa na jego właścicielu lub zarządcy. Gdy podmioty te nie wywiązują się z ustawowego obowiązku, organ nadzoru budowlanego nakazuje im w drodze decyzji usunięcie nieprawidłowości w określonym terminie. Czyni to zwłaszcza wtedy, gdy stwierdzi, że obiekt lub jego użytkowanie może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska. Taką decyzję wydaje także wtedy, gdy kamienica swoim wyglądem szpeci otoczenie np. ma zniszczoną elewację.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych właścicielem budynku jest ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład tego budynku. Właściciele ci z mocy prawa działają w formie wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 ustawy o własności lokali). Wobec tego obowiązki związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa obciążają tą wspólnotę mieszkaniową.

Zarządca wspólnoty na końcu

Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć administrowanie budynkiem zewnętrznemu podmiotowi. Nie oznacza to jednakże, że zarządca zostanie automatycznie uznany za stronę postępowania i będzie adresatem nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku. Zarządca może reprezentować wspólnotę mieszkaniową przed organami nadzoru budowlanego tylko wtedy, jeżeli legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też gdy powierzono mu zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub ust. 2a ustawy o własności lokali (por. uchwała SN z 9.2.2017 r., III CZP 106/16). 

Interes właściciela lokalu

W przypadku budynków, w których istnieje wspólnota mieszkaniowa, za jego stan techniczny odpowiada co do zasady wspólnota mieszkaniowa. Jako potencjalny adresat decyzji jest zawsze stroną postępowania prowadzonego przez nadzór budowlany. Oprócz wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu związanym z nieprawidłowościami w budynku mogą uczestniczyć także inne osoby, jeśli wykażą swój indywidualny interes prawny. Najczęściej dochodzi do sytuacji, w której to członek wspólnoty mieszkaniowej żąda uznania go za stronę, zwłaszcza jeśli był inicjatorem działań nadzoru budowlanego. 

Zawiadomienie organów nadzoru o złym stanie technicznym budynku nie jest równoznaczne z uzyskaniem przez składającego zawiadomienie statusu strony postępowania.

Najczęściej członkowie wspólnoty mieszkaniowej wywodzą swój interes prawny do udziału w postępowaniu z naruszenia prawa własności. Status strony może uzyskać np. właściciel lokalu jeśli postępowanie dotyczy dachu budynku, który przecieka i powoduje zalewanie jego mieszkania. Niewątpliwie w takiej sytuacji dochodzi do naruszenia prawa korzystania z nieruchomości lokalowej, czyli do naruszenia prawa własności. Innym przykładem jest sytuacja, w której właściciel lokalu na skutek wadliwości podłączeń urządzeń grzewczych i wentylacji przewodów w budynku wspólnoty pozbawiony został możliwości użytkowania wewnętrznych urządzeń grzewczych w jego mieszkaniu.

Nakaz na właściciela lokalu

Przepisy prawa budowlanego nakładające obowiązki w zakresie utrzymania nieruchomości odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. Jednakże gdyby zły stan techniczny lokalu oddziaływał na cały budynek, wówczas nadzór budowlany może nałożyć obowiązek wykonania określonych robót budowlanych w tym lokalu.

Co do zasady stroną postępowania w sprawie złego stanu technicznego budynku wspólnoty mieszkaniowej jest wspólnota mieszkaniowa, a w dalszej kolejności jej zarządca. Na podmioty te nadzór budowlany może według swego wyboru nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Członek wspólnoty mieszkaniowej może być stroną w takim postępowaniu jeśli wykaże, że nieprawidłowości w budynku naruszają jego prawo do korzystania z lokalu. Jeśli członek wspólnoty dopuścił się zaniedbań w utrzymaniu własnego lokalu, a mają one wpływ na stan techniczny całego budynku to musi się liczyć z możliwością wydania w stosunku do niego decyzji nadzoru budowlanego.

Agnieszka Sarna

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Polecamy kancelarię:

  • Kancelaria MERITUM

    ulica Westerplatte 13/5, 31-033 Kraków

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Radosław Tymiński

    Łukowska 9 Lok. 126, 04-133 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Prawna Iurisco Edyta Przybyłek

    ul. Zgrzebnioka 28, 40-520 Katowice

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marcin Majcherczyk

    ul. Stawowa 4 lok. 39, 41-200 Sosnowiec

    Wyświetl wizytówkę
  • THE N.E.W.S. LAW CENTER Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

    ul. Kazachska 1/89, 02-999 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • adwokat Wojciech Rudzki - kancelaria adwokacka

    Józefa Piłsudskiego 40/4 Kraków 31 - 111

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Robert Dudkowiak

    ul. Jana Pawła II 11 lok. 5, 62-300 Września

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Adwokacka Adwokata Piotra Sęka

    ul. Narutowicza 44 lok. 20, 90-135 Łódź

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radców Prawnych ARVE M.Kusztan & R.Ponichtera Sp. K.

    ul. Czysta 4, 50-013 Wrocław

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marek Foryś

    ul. Słupecka 9/1, Gdynia

    Wyświetl wizytówkę
Array ( [docId] => 40520 )
Array ( [docId] => 40520 )

Array ( [docId] => 40520 )