Sprawdź, czy niekompletna dokumentacja budowlana zablokuje wyodrębnianie lokali

W budynku mogą istnieć pomieszczenia, a nawet całe lokale stanowiące samodzielną całość. Ale nie każdy lokal stanowi wyodrębniony przedmiot własności (odrębną nieruchomość). Aby możliwe było nabycie takiego lokalu przez nowego właściciela, musi być on samodzielny, gdyż tylko wtedy może stać się przedmiotem odrębnej własności. To, czy lokal spełnia wymóg samodzielności, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (prezydent miasta na prawach powiatu). Kiedy może tak postąpić?

Lokal jest samodzielny, gdy jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku. Przepisy nie przewidują innych kryteriów. Niekompletna dokumentacja budowlana czy brak pozwolenia na użytkowanie nie może zatem zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Samodzielny lokal mieszkalny, a także ten o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości (art. 2 ustawy o własności lokali). 

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kon dygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. 

W razie braku dokumentacji technicznej budynku zaznaczeń tych dokonuje się zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. „

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której właściciel całej nieruchomości na przykład deweloper oprócz wyodrębnienia lokali zbywa je określonym osobom. Do ważności umowy wymagany jest także wpis do księgi wieczystej. Przy czym wpis ma charakter konstytutywny, czyli bez wpisu odrębna własność lokalu nie powstaje. Odrębna własność lokalu powstaje z datą złożenia wniosku o wpis, gdyż ma on moc wsteczną od tej daty.

Podstawa prawna: ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).