Osoba bliska z perspektywy najmu i spółdzielni

Autor: Marcin Sarna
Data: 27-02-2017 r.

W prawie lokatorskim istnieje pojęcie osoby bliskiej. Z osobami bliskimi przepisy wiążą różnego rodzaju prawa i obowiązki dlatego warto wiedzieć co to pojęcie oznacza. Zwłaszcza, że „osoba bliska” oznacza coś innego gdy mówimy o najmie a coś innego gdy zaglądamy do regulacji spółdzielczych.

Wstąpienie osób bliskich w najem

Kodeks cywilny przewiduje, że gdy umiera najemca lokalu mieszkalnego to w stosunek najmu wstępują tzw. osoby bliskie. Pierwszym warunkiem wstąpienia do umowy jest więc śmierć najemcy. Drugim warunkiem to bycie osobą bliską, którymi są:

Dlaczego zaznaczono iż wstępuje tylko taki małżonek, który nie jest współnajemcą? Bo zasadniczo istnieje przymusowa wspólność najmu małżonków. Muszą więc być oni oboje najemcami takiego lokalu, który:

  • ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny;

  • został najęty w czasie trwania małżeństwa.

Wystarczy niespełnienie którejkolwiek z przesłanek aby do wstąpienia w stosunek najmu nie doszło. Na przykład współmałżonek nie wstąpi do stosunku najmu lokalu, którego najemcą był wyłącznie zmarły współmałżonek nawet jeżeli obie te osoby zamieszkiwały go wspólnie i był on „domem rodzinnym” ale umowa najmu została zawarta przed dniem zawarcia małżeństwa.

Dzieci najemcy i jego współmałżonka to zarówno dzieci każdego najemcy z osobna (i tylko jego) jak i wspólne dzieci najemcy i jego współmałżonka a ponadto pasierbowie najemcy oraz osoby przysposobione.

Osoby, wobec których na najemcy ciążył obowiązek alimentacyjny to z kolei każde osoby, wobec których najemca miał realnie istniejący (w chwili zgonu najemcy) obowiązek alimentacyjny.

Najwięcej wątpliwości budzi pojęcie wspólnego pożycia z najemcą. Generalnie uznaje się, że:

  • ma to być pożycie takie jak w małżeństwie;

  • daną osobę ze zmarłym najemcą powinna była łączyć więź uczuciowa, fizyczna i gospodarcza.

Nie ma znaczenia czy zmarły najemca i dana osoba są tej samej płci czy też nie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 roku, III CZP 65/12).

Trzeci warunek – stałe zamieszkiwanie

Ostatnim warunkiem wstąpienia do umowy najmu jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu w chwili jego śmierci. Jeżeli nie ma osób, których mogłyby wstąpić do umowy najmu w miejsce najemcy – stosunek najmu wygasa.

Stałe zamieszkiwanie to taka sytuacja gdy lokal mieszkalny stanowi centrum spraw życiowych dla osoby zamieszkującej ze zmarłym najemcą. Nie wstąpi więc w stosunek najmu np. córka, która wprowadziła się do mieszkania tylko po to aby opiekować się obłożnie chorą matką, następnie zmarłą. Istotny jest tylko fakt stałego zamieszkiwania. Nie ma na przykład znaczenia to, że jakiś członek rodziny najemcy, który nie mieszkał z nim stale w chwili jego śmierci, jest bliżej z najemcą spokrewniony niż osoba, która stale zamieszkiwała z najemcą.

Osoba bliska dla spółdzielni mieszkaniowej

Zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy osobą bliską jest:

  • zstępny

  • wstępny,

  • rodzeństwo,

  • dzieci rodzeństwa,

  • małżonek,

  • osoba przysposabiająca i przysposobiona,

  • osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu prawo:

  • dzieci

  • inne osoby bliskie

mają roszczenie do spółdzielni o:

  • przyjęcie do spółdzielni;

  • zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W tym zakresie widzimy niekonsekwencję ustawodawcy. Skoro przepis stanowi bowiem o „dzieciach i innych osobach bliskich” to dziecko jest osobą bliską co zgadza się z definicją osoby bliskiej gdyż dziecko jest zstępnym. Po co jednak w takim razie pisać o dzieciach i innych osobach bliskich skoro można było zapisać krótko „osoby bliskie”? Takie same roszczenia przysługują małżonkowi członka spółdzielni w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z innych przyczyn niż opisane wyżej. Chodzi tu przede wszystkim o wygaśnięcie prawa wskutek:

  • ustania członkostwa;

  • podjęcia przez spółdzielnię uchwały o wygaśnięciu prawa ze względu na używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbywanie obowiązków, niszczenie urządzeń wspólnych czy rażące albo uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu;

  • zwłoki z uiszczaniem opłaty za 6 miesięcy.

W tych więc przypadkach o przyjęcie do spółdzielni i ustanowienie prawa może ubiegać się małżonek osoby, której spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasło.

Marcin Sarna

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 40122 )
Array ( [docId] => 40122 )

Array ( [docId] => 40122 )