Urząd skarbowy może zakwestionować cenę nieruchomości

Podpisanie u notariusza umowy kupna sprzedaży nieruchomości tylko pozornie oznacza koniec transakcji. Urzędy skarbowe skrupulatnie sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z ich wartością rynkową, zbyt duża rozbieżność między nimi może być początkiem kłopotów. 

Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość zależy od wartości przedmiotu transakcji i wynosi 2% ceny sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest przez notariusza i pobierany przez niego w momencie zawarcia umowy. Nie trzeba w tym wypadku wypełniać żadnych deklaracji podatkowych, notariusz wpłaca po prostu pieniądze na konto właściwego urzędu skarbowego, przesyła do niego również odpis aktu notarialnego.

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości. Jednym z wyjątków jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera), bądź zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Wyjątkiem jest również zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo

Na podstawie aktu notarialnego fiskus określa, czy cena sprzedaży jest zgodna z szacunkową ceną rynkową, jego zainteresowanie wzbudzają zazwyczaj duże rozbieżności między nimi. Przepisy ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazują, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa, która nie zawsze jest zgodna z ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym. Nie określają jednak jakie odstępstwa do wartości rynkowej są dopuszczalne. Różnica w przypadku działek w granicach 20 - 30% nie powinna wzbudzić zainteresowania urzędu.

Działania urzędów skarbowych mają na celu zapobieganie zaniżaniu cen sprzedaży w umowach kupna sprzedaży (np. w celu zapłacenia taksy notarialnej oraz podatku od czynności cywilno-prawnych w jak najniższej kwocie). Fiskus może wówczas wyciągnąć konsekwencje zarówno wobec sprzedającego, jak i kupującego.

Kiedy Urząd Skarbowy podważy wartość nieruchomości ujętą jako cenę sprzedaży w akcie notarialnym, strony transakcji zostaną wezwane do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Jednocześnie urząd poda wartość, którą nieruchomość według niego przedstawia. W przypadku zgody z wyceną fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym a należnym wraz z karnymi odsetkami.

Kiedy strony nie zgadzają się z wartością nieruchomości określoną przez urząd, mogą zaproponować własną. Jeżeli urząd jej nie przyjmie wyznaczy rzeczoznawcę, który dokona niezależnej wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 procent wartość podaną przez strony, poniosą one koszty opinii biegłego.